28 apr 2020
Guide til boligkøb fra A-Z
Boligkøb er en kompliceret affære, især hvis du er førstegangskøber. Uanset på hvilket stadie af købsprocessen du befinder dig, er der mange overvejelser, du må gøre dig, og mange svære beslutninger, du skal træffe. Måske er du en erfaren boligkøber? Det gør processen nemmere, men der kan stadig være mange forhold, der har ændret sig, siden du sidst købte en bolig.
I denne boligkøbsguide kan du få en række tips til boligkøbets mange facetter, der både kan hjælpe dig, som skal købe din første bolig, og dig, der har erfaring på området, men ønsker at få genopfrisket din viden. Opstår der alligevel en række spørgsmål til dit køb af hus, er du velkommen til at ringe uforpligtende til os.
I punkterne nedenunder gennemgår vi faserne i en bolighandel, så du kan tage ét skridt af gangen:
- Dine lånemuligheder hos banken:
Før du går i gang med at bruge tid og energi på at søge efter en bolig, så er det essentielt, at du ved lige præcis, hvordan dit budget ser ud, så du sammen med din bank kan få et overblik over, hvad du har råd til at købe for. - Boligsøgning
Lav en søgning ud fra dine kriterier (pris, beliggenhed, boligens størrelse og boligens stand). - Fremvisning af boliger
Tag på fremvisninger af de relevante boligemner. Ofte fremstår boligerne anderledes end på boligannoncens billeder. Så det er vigtigt, at du er grundig i din søgning. - Byggesagkyndig besigtigelse og prisforhandling
Når du har fundet drømmeboligen, er det en god idé, at du kontakter os. Sammen finder vi ud af, hvordan vi kan hjælpe dig bedst ud fra dine behov og ønsker. Det er fordelagtigt, at du får lavet en byggesagkyndig besigtigelse i denne fase, så du går ind til prisforhandlingen på et velinformeret grundlag.Skal vi forestå prisforhandlingen, så lægger vi sammen en strategi omkring dine ønsker, så vi kan arbejde prisen og vilkårene hen imod dine ønsker. - Udarbejdelse af købsaftale
Når du og sælger bliver enige om handlens vilkår (pris, overtagelse, løsøre, udbedringer osv.), udarbejder sælgers mægler købsaftalen. Vi læser den gerne igennem, inden du underskriver, så vi er sikre på, at købsaftalen er udformet korrekt og med de fornødne forbehold. Forbehold for godkendelse af din bank og rådgiver er standard. - Forbeholdsperioden
Når begge parter har underskrevet købsaftalen, så går vi i gang med den juridiske gennemgang af købsaftalen og handlens dokumenter, hvorefter vi nedfælder vores bemærkninger i en skrivelse, som vi drøfter med dig på et telefonmøde. Der er typisk stipuleret fire eller fem hverdage i købsaftalen til forbeholdsperioden, før vi skal levere godkendelsesskrivelsen til mægler. Vi har derefter dialog med en mægler, indtil handlen bliver erklæret endelig (eller du evt. trækker dig fra handlen). Handlen er endelig, når bank og rådgiver godkender handlen og alle forbehold for handlens gennemførelse er opfyldt. - Berigtigelse af handlen
Når handlen er endelig, så berigtiger vi handlen i samarbejde med mægler. Dvs. at der bliver lavet skøde, refusionsopgørelse og købesummen frigives. - Forsikringsrådgivning
Vi står også for rådgivning omkring valg af den bedst mulige ejerskifteforsikring, når handlen er endelig.
Et boligkøb – helt simpelt
Der findes mange forskellige typer af boligkøb. Hvad vi beskæftiger os med i denne guide, er det private boligmarked. Altså når du overvejer køb af hus til beboelse. Der kan være tale om både ejerbolig og andelsbolig. Ved andelsboliger gør der sig en række specifikke forhold gældende, da du frem for at købe boligen i stedet køber en del af andelsforeningens formue og gæld og dermed får brugsret over boligen. Det går vi ikke i dybden med her, men som udgangspunkt kan mange af de samme råd, der gælder køb af en ejerbolig også bruges, når det kommer til køb af en andelsbolig.
En særlig form for boligkøb er forældrekøbet. Her køber forældre en ejer- eller andelsbolig og udlejer den til deres barn. Der er også her tale om et privat boligkøb, men når lejligheden skal udlejes og senere sælges, gælder lovgivningen, der læner sig op af det erhvervsretlige.
Overvejer du et forældrekøb, kan du sagtens læse denne boligkøb-guide, men du bør også læse vores guide til forældrekøb, så du på forhånd er sat ind i de specifikke regler på området.
Boligkøb: Processens mange faser
I langt de fleste tilfælde er boligjagten en lang og målrettet affære, der kræver en hel del planlægning. De forskellige faser af købsprocessen, som vi kort kom ind på øverst i denne guide, kan du her læse meget mere om. På den måde får du en komplet guide, så du kan tage de rigtige beslutninger, når du står over for et boligkøb.
- Den indledende søgning
- Dine lånemuligheder hos banken
- Boligsøgning
- Fremvisning af boliger
- Byggesagkyndig besigtigelse og prisforhandling
- Udarbejdelse af købsaftale
- Berigtigelse af handlen
1. Den indledende søgning
Der kan være mange gode grunde til at overveje et boligkøb. Måske venter I barn i familien, og der er behov for mere plads – eller måske har I fået luft i økonomien og ønsker en bolig tættere på familie og venner.
I de tilfælde, hvor du flytter af lyst, vil det første skridt typisk være at sondere markedet stille og roligt. De store boligportaler på nettet er et godt sted at begynde, da de samler boliger til salg fra mange forskellige ejendomsmæglere. Du kan starte med at søge lidt løst på det område, du gerne vil flytte til. Ved at se på mulighederne og priserne i regionen kan du danne dig en nogenlunde idé om det nuværende boligmarked og mærke efter, hvorvidt du har lyst til at flytte eller ej. Er du, efter at have set på de tilgængelige boliger, stadig opsat på at flytte, bør du kontakte din bank for at få en vurdering af dine lånemuligheder.
Flytter du grundet nyt job, ændrede familieforhold eller en lejeaftale, der udløber, bør du kontakte banken med det samme og ikke bruge din tid på at lede efter boliger, før du har fået en konkret vurdering af dit økonomiske råderum.
2. Overblik over dine lånemuligheder hos banken
Et spørgsmål, du bør stille dig selv tidligt i dit boligkøb, er: Hvad kan jeg købe hus for? Spørgsmålet kan også lyde: Hvad kan jeg låne for? Stort set alle boligkøb finansieres nemlig gennem lån i banken og hos realkreditinstitutter.
Ved at kontakte din bank kan du få et overblik over hvor mange penge, du har at købe bolig for. De fleste banker tilbyder at oprette et lånebevis gratis. Med et lånebevis til en andels- eller ejerbolig, vil du kunne skrive under på en købsaftale, inden lånet er faldet endegyldigt på plads, da du så er forhåndsgodkendt til et lån. Et boligkøb kan finansieres på mange måder. Op til 80 % af boligens værdi kan bestå af et realkreditlån eller bankboliglån. Som udgangspunkt skal du selv kunne betale 5 % af prisen. De sidste 15 % kan finansieres gennem et banklån.
Er du i processen til et boligkøb, skal du også have luft i budgettet til en række øvrige udgifter, der kan opstå undervejs. Det kan være til flytning, juridisk rådgivning og afgifter til tinglysning. Inden du mødes med din bankrådgiver, bør du derfor have udarbejdet et budget på forhånd. Det lægger du helt enkelt ved at opgøre dine månedlige indtægter og udgifter. Banken vil altid tage udgangspunkt i din nuværende økonomiske situation. Derfor kan de få brug for dine seneste lønsedler, årsopgørelse eller andet. Sørg derfor altid for at have de relevante papirer ved hånden. Når banken har gennemgået din økonomiske situation, vil du blive præsenteret for en vejledende økonomisk ramme, du kan bruge til at indsnævre din boligsøgning.
3. Boligsøgning
Der er mange ting at overveje, når det kommer til en boligs kvalitet, og det vil hjælpe dig i din søgning på forhånd at definere hvilke krav og ønsker, du har til din kommende bolig. Der er rigtigt mange faktorer, som afgør, hvorvidt en bolig passer til dine individuelle behov. I de følgende punkter har vi forsøgt at udarbejde nogle forslag til overvejelser, du kan gøre dig, når du vurderer en bolig.
Overvejelser om økonomi
Selvom du allerede har været i banken og fået et overblik over din økonomi i forhold til et boligkøb, er det alligevel vigtigt at overveje økonomien ved hver enkelt bolig, du kigger på.
- Kontantpris og udbetaling
Dette er nok den vigtigste overvejelse. Mange ender med at købe en bolig, de kun lige akkurat har råd til, og må derfor spare mange år efterfølgende. Er du villig til at spare for at få drømmeboligen? - De løbende udgifter
En boligs alder og energimærkning har stor betydning for de løbende udgifter. Har du luft i økonomien til høje udgifter, eller bliver du nødt til at omlægge dit forbrug? - Behov for renovering?
Har boligen behov for istandsættelse, der vil føre til ekstra udgifter?
Overvejelser om beliggenhed
Det er med god grund, at beliggenhed ofte fremhæves som det vigtigste element i et boligkøb. Du kan selv ændre din bolig gennem renovering, tilbygning og lignende, men området omkring din bolig er uden for din kontrol.
- Ligger boligen i et trygt kvarter?
- Er der gode indkøbsmuligheder samt adgang til offentlige faciliteter som parker, skovarealer og biblioteker?
- Hvor langt ligger huset fra arbejde og skole? Det kan være du fremover skal regne pendlerudgifter med i dit budget.
- Hvad er mulighederne for offentlig transport i området?
- Hvordan er nabolaget i forhold til støj, trafik og atmosfære?
- Er det et område med befolkningstilvækst, der kan øge værdien af din bolig på længere sigt?
- Er der byggeprojekter i nærheden, der kan påvirke boligens langsigtede værdi enten positivt eller negativt?
Overvejelser om boligen
Boligens størrelse og planløsning kan du danne dig et overblik over online ved at se på boligens plantegning. Du kan også få en fornemmelse af boligen ved at se på de vedhæftede billeder, men de kan ofte være en smule vildledende, da de er taget under specifikke lysforhold og med vidvinkel, der forvrænger det virkelige billede. Du bør derfor altid få en grundig fremvisning af boligen.
4. Fremvisning af boliger
En ting er at læse informationer om og se billeder af boligen online. Noget helt andet er at se boligen i virkeligheden. Når du har fundet en bolig, som umiddelbart stemmer overens med dine krav til økonomi og beliggenhed, kan du bestille en fremvisning og selv få syn for sagen. En fremvisning skulle gerne gøre dig mere afklaret omkring dit køb.
Ved at bevæge dig rundt i huset kan du mærke, om boligen er noget for dig. Og med hjælp fra din fantasi kan du forsøge at visualisere, hvordan du kan indrette boligen, så den passer til dine behov og ønsker. Overvejer du et køb af hus i en større by, kan det ske, at du, frem for at få en individuel fremvisning af boligen, bliver inviteret til et åbent hus-arrangement. Her gælder det om ikke at lade sig rive med af konkurrencen og gå højere op i pris, end hvad du på forhånd havde besluttet dig.
Skulle du på noget tidspunkt i købsprocessen komme til at skrive under på en købsaftale, du senere fortryder, er det vigtigt, at du har fået skrevet forbehold ind i kontrakten. Det vil sige, at din bank, advokat eller en anden rådgiver kan gøre indsigelse mod kontrakten, hvis de vurderer, at den er urimelig. Du kan læse mere om forbehold og dine rettigheder som køber længere nede i denne guide til boligkøb.
5. Byggesagkyndig besigtigelse og prisforhandling
Har du en god mavefornemmelse om boligen og købet efter endt fremvisning, og føler du dig sikker på økonomien, skal du forsøge at lukke en fordelagtig handel. For at få den bedste pris på boligen og generelt sikre dig mod ærgrelser i købsprocessen bør du kraftigt overveje at alliere dig med en professionel køberrådgiver. Køberrådgivning kan være dig behjælpelig hele vejen frem til den dag, hvor du står med nøglerne til dit nye hjem.
For at sikre dig selv bedst muligt kan du sætte tidligt ind med rådgivning. Her kan det anbefales, at du gør brug af en byggesagkyndig, der er specialiseret i køberrådgivning, ligesom vi er hos Komplet Køberrådgivning. En uvildig byggesagkyndig kan hjælpe dig med at vurdere tilstanden af husets materialer, dets renoveringsbehov og potentielle faresignaler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Har den byggesagkyndige også erfaring med forsikringsforhold, kan du få anbefalinger i forhold til, hvordan du er sikret i forbindelse med skader på boligen.
Prisforhandling med udgangspunkt i rådgivers rapporter
Køberrådgivning kan især komme dig til gode, når prisen på dit køb af hus skal forhandles. Sælger er her allieret med en ejendomsmægler, der kender boligmarkedet ud og ind. Ejendomsmægleren vil naturligvis forsøge at sikre sælger en så favorabel handel som muligt. Står du selv uden den nødvendige rygdækning, kan det være svært at give ejendomsmægleren modspil i en forhandlingssituation.
Ved et boligkøb forventer de fleste ejendomsmæglere en prisforhandling og derfor sætter de typisk den indledende salgspris, så de har råd til at gå en smule ned i pris og stadig sikre en aftale, der primært er fordelagtig for sælger. Derfor bør du have en klar strategi klar, når du går ind til forhandlingsbordet. Her kan din køberrådgivning og de erfaringer, du har gjort dig tidligere i boligsøgningsprocessen komme dig til gode. Måske har du lagt mærke til, at tilsvarende boliger i området har en lavere prisvurdering end den pris, din ønskede bolig er prissat til. Det kan også være, at du tidligere i processen gjorde brug af en byggesagkyndig. Fandt den byggesagkyndige kritisable forhold, bør du fremhæve disse og bede om et nedslag i prisen.
Undgå psykologiske faldgruber
Selv hvis du er bevæbnet med solid viden om boligmarkedet, kan det være svært at føre forhandlingerne på egen hånd. Det skyldes ikke mindst en række psykologiske faktorer. Er du allerede mentalt flyttet ind i din nye bolig, vil det føles som et tab, hvis handelen glipper – ikke mindst fordi, du har brugt tid og ressourcer på at nå dette stadie i dit boligkøb.
Psykologiske studier viser, at langt de fleste mennesker har en tabsaversion. Dvs. at man tillægger et tab større negativ værdi, en man tillægger en gevinst positiv værdi. Overført til en bolighandel vil det betyde, at mange er villige til at acceptere en højere pris, end de havde håbet på. Danskerne er et konfliktsky folkefærd og mange af os vil strække os langt for ikke at ødelægge den gode stemning. Derudover kan det være svært at bide skeer med en ejendomsmægler, hvis denne giver udtryk for at vide bedst. Ved at gøre brug af en køberrådgiver til prisforhandlingen i forbindelse med dit boligkøb, kan du undgå de psykologiske sideeffekter og få skabt balance i forhandlingssituationen. Køberrådgiveren tager typisk en procentsats af det endelige prisnedslag i salær. Lykkes det mod forventning ikke at få sælger ned i pris, skal du altså kun betale for standardydelsen. I lang det fleste tilfælde sikrer din prisforhandler dig dog et betragteligt nedslag i prisen.
6. Udarbejdelse af købsaftale
Når forhandlinger om prisen er overstået, er du meget tæt på at være i mål med dit køb af hus. Mange kan på dette tidspunkt ikke vente med at sætte deres signatur på købsaftalen. Men det er faktisk lige inden målstregen, at du bør have is i maven.
Købsaftalen udarbejdes typisk af sælgers mægler. Aftalen er først juridisk bindende, når sælger har skrevet under. Så selv om du har sat din signatur på papiret, er handlen endnu ikke gældende. Rent formelt er der endnu kun tale om et købstilbud fra din side af. Inden du underskriver købsaftalen, bør du derfor sikre dig, at sælger hurtigst muligt også får skrevet under. Ellers kan du risikere, at sælgers ejendomsmægler bruger den underskrevne købsaftale som et led i forhandlingerne med en anden part. Sælger er nemlig fri til at sælge sin bolig til anden side, så længe han eller hun ikke selv har underskrevet købsaftalen.
For at beskytte dig selv bedst muligt, bør du få en køberrådgiver til at gennemgå købsaftalen, inden du skriver under. Det giver dig også muligheden for at få skrevet forbehold ind i købsaftalen. Når der eksisterer forbehold, har din rådgiver mulighed for efterfølgende at gøre indsigelse mod aftalen. På den måde kan du slippe ud af en ufordelagtig kontrakt uden at skulle gøre brug af din lovsikrede fortrydelsesret.
7. Berigtigelse af handlen
Med sælgers signatur på købsaftalen og finansiering sikret i banken er boligen endelig din. Papirarbejdet er dog endnu ikke helt overstået.
Boligens skøde skal tinglyses, så du officielt kommer til at stå som husets ejer og kan optage realkreditlån i din nye bolig. Tinglysning foregår online på tinglysning.dk og koster 1.750 kr. samt 0,6 % af købsprisen. Hvem, der skal betale for tinglysningen, fremgår typisk af købsaftalen.
Dit sidste udestående med sælger er refusionsopgørelsen. Denne afregner de udgifter, som sælger har betalt forud, når du overtager boligen, og fremover skal betales af dig. På overtagelsesdagen aflæses de forskellige forbrugsmålere i forhold til el, vand og varme. Har sælger betalt forud, afklares mellemværende typisk mellem forsyningsselskaberne og sælger. Ejendomsskat, der er betalt forud, skal fordeles mellem sælger og køber, så du betaler fra overtagelsesdagen. Om det er ejendomsmægleren eller din købsrådgiver, der udarbejder refusionsopgørelsen, bør fremgå af købsaftalen.
Stå ikke alene med dit boligkøb
Vi håber, at denne huskøb-guide har gjort dig klogere på nogle af et boligkøbs mange faser. Det kan måske virke en kende uoverskueligt at skulle købe en bolig – særligt hvis du er førstegangskøber. Det bedste råd, vi kan give dig, er derfor at få sparring undervejs, så du ikke står alene med byrden. Og det behøver ikke at koste dig penge. Tal eventuelt med familiemedlemmer og bekendte om deres erfaringer med boligkøb.
Når du kommer til, at du har en specifik bolig i sigte, er det på tide at få professionel rådgivning. Start med at ringe eller skrive en mail til en erfaren køberrådgiver og få en uforpligtende snak. På den måde vil du nemt kunne få et overblik over de ydelser, der passer til dine behov.
Du er altid velkommen til uforpligtende at tage kontakt til os ved at ringe til os eller skrive til os via vores kontaktformular.