28 apr 2020

Forældrekøb

Et boligkøb er en kompliceret affære. Det kan tage lang tid at finde den helt rette bolig til ens behov, og før handlen falder på plads, skal man gøre sig mange overvejelser i forhold til udarbejdelse af købsaftale, finansiering og selve flytteprocessen. Derfor har vi lavet denne guide til forældrekøb, så I er bedre rustet i købsprocessen.

Få indblik i de aktuelle regler for forældrekøb

Når det kommer til forældrekøb, er der endnu mere at se til. For nu skal I ikke blot operere som købere, men også – når boligen er jeres – som udlejere. Heldigvis er forældrekøb efterhånden så udbredt en praksis, at der eksisterer faste retningslinjer på området, og både banker og køberrådgivere sidder inde med den nødvendige ekspertise til at hjælpe jer og jeres barn godt igennem forældrekøbet.

Første skridt på vejen mod forældrekøbet kan I tage her ved at læse om de ting, I skal være opmærksomme på, når I vil købe en ejerlejlighed eller andelslejlighed til jeres barn.

I vores guide vil I blandt andet finde svar på følgende spørgsmål:

Hvad er et forældrekøb?

Helt overordnet er et forældrekøb, når forældre køber en lejlighed eller andelsbolig og udlejer den til deres barn. Forældrekøbet er med tiden blevet en meget udbredt form for boligkøb. Ikke mindst i de store studiebyer, hvor der er stor rift om studieboliger, og priserne de seneste par år har været på himmelfart, er der sket en stigning i forældrekøb.

Selvom udlejer er forældre, lejer barnet boligen på normale markedsvilkår. Det vil sige, at der gælder de normale regler for lejemål, og barnet har mulighed for at søge boligsikring.
En nyere tendens er de såkaldte omvendte forældrekøb. Her køber voksne børn en bolig og lejer den ud til deres forældre i pensionsalderen.

Der kan være mange årsager til, at man vil købe en bolig til sine forældre. Der kan være økonomiske fordele for pensionister forbundet med at bo til leje fremfor selv at være boligejere. For mange ældre kan den krævende proces, som et boligkøb er, også udgøre et problem. Ved at du står som ejer af dine forældres bolig, slipper de for de administrative pligter, der er forbundet med at være boligejer.

Du kan læse mere om det omvendte forældrekøb længere nede i guiden.

Hvornår er forældrekøb relevant for jer?

Et forældrekøb kommer typisk på tale, når barnet for første gang skal flytte hjemmefra i forbindelse med studie eller arbejde. Medmindre I bor nær de store uddannelsesinstitutioner, kommer jeres barn typisk til at skulle bo langt hjemmefra.

Når jeres barn for første gang skal til at stå på egne ben i en fremmed by langt hjemmefra, er det vigtigt med en stabil boligsituation, så jeres barn har en tryg base i en travl hverdag. Her kan et forældrekøb åbne op for, at jeres barn kan bo i en bolig, der normalt ville være uden for hendes eller hans økonomiske rækkevidde.

Fordele og ulemper ved forældrekøb

Det kan umiddelbart virke som en dyr fornøjelse at skulle købe en lejlighed i en af landets store byer. Her skal I dog huske at være opmærksomme på, at investering i fast ejendom er en investering på lige fod med køb af aktier eller obligationer.

Når jeres barn er færdig med sit studie og rykker videre i tilværelsen, kan I fortsætte med at udleje boligen, eller I kan sælge den igen. Ofte med en fortjeneste, da boligpriserne støt stiger i de store studiebyer, hvor befolkningstilvæksten – efter alt at dømme – vil fortsætte de kommende år.

Har I en større børneflok, er det heller ikke utænkeligt, at lillebror eller lillesøster på sigt kan overtage boligen, når det bliver deres tur til at flytte hjemmefra. Det er ikke altid sjovt for de mindste i flokken at skulle overtage de ældres søskende tøj og møbler, men med en lækker lejlighed i storbyen er det en anden sag. Et forældrekøb skal altså ses som en langtidsinvestering.

Hvordan kommer I i gang med forældrekøbet?

Et forældrekøb er en stor beslutning. Både for jer og jeres barn. Men først og fremmest er det en fælles beslutning. Det giver ikke meget mening at foretage et forældrekøb, hvis jeres barn hellere vil bo på kollegie eller har fundet en delevenlig lejlighed sammen med sine venner.

Er både I og jeres barn enige om, at et forældrekøb er en god løsning, vil det næste skridt være at tale med jeres bankrådgiver om finansieringen af forældrekøbet. De fleste bankrådgivere har stor erfaring med forældrekøb, og når det kommer til finansiering, adskiller et forældrekøb sig ikke fra andre typer af bolighandler.

Få banken til at hjælpe med beregning af jeres forældrekøb
Der vil derfor blive tale om et boliglån i banken, et realkreditlån fra et pengeinstitut eller en kombination af disse, når det handler om forældrekøb. Din bankrådgiver vil kunne informere jer om lånemulighederne, og hvordan de finansielle markeder påvirker lånets rente, så I kan vurdere, om tidspunktet er gunstigt for et forældrekøb.

Hos banken kan I blive forhåndsgodkendt til et boliglån. Mange pengeinstitutter tilbyder denne service ganske gratis. Med et lånebevis forhåndsgodkendes I til et lån af en given størrelse, som I så kan bruge som økonomisk overligger for boligjagten.

For at få udstedt et lånebevis skal I fremlægge banken jeres seneste opgørelser fra SKAT, de seneste tre måneders lønsedler samt en opgørelse over jeres faste udgifter. Lånebeviset har en gyldighed på et halvt år. Når de økonomiske rammer for jeres forældrekøb er blevet klargjort, kan I gå videre til det næste skridt i processen, som er selve boligsøgningen.

Hvordan finder vi den rette bolig?

En boligjagt er både en spændende og frustrerende proces. For at lette processen er det en god idé at overveje på forhånd, om I vil købe en ejerlejlighed eller en andelslejlighed. Hver boligform har sine fordele og ulemper, som det er værd at tænke nøje over.

Her skal det blot bemærkes, at andelsboligforeninger har forskellige retningslinjer for udlejning, der kan besværliggøre et forældrekøb af andelsbolig. I kan derfor spare meget tid ved på forhånd at læse andelsforeningens vedtægter, så I ikke spilder kræfter på at jagte en lejlighed, der ikke egner sig til forældrekøb.

Når I skal lede efter den rette lejlighed til jeres barn, er det vigtigt, at barnet inddrages, da det jo er hende eller ham, der skal bo der. I værste fald kan I ende med at købe en lejlighed, som jeres barn ikke vil leje. Så står I i den uheldige situation, at I kan blive tvunget til at udleje til en tredjepart eller sælge boligen igen.

Hvad skal vi være særligt opmærksomme på vedrørende boligen?

Bor I ikke i samme by, som I vil foretage forældrekøb i, kan det være svært at vurdere boligens beliggenhed. Er der gode transportmuligheder, er det et trygt lokalmiljø, bor der mange andre unge i området?

Spørgsmålene er mange og en måde at få dem besvaret på er ved at trække på jeres netværk. Det kan være, en af jer har en gammel skolekammerat, der bor i området og kender forholdene.

Alternativt kan I også forespørge om forældrekøb gennem sociale medier og diverse internetfora. Det er også muligt at kontakte lokale ejendomsmæglere, men de har selvfølgelig en interesse i at sælge og vil typisk ikke kunne tale lige ud af posen på samme måde som en interesseløs part.

Hvornår bør I foretage forældrekøbet?

Markedet for lejligheder i de store byer er ofte præget af stor aktivitet omkring studiestart i sensommeren, og hele efteråret med er der stor rift om de studievenlige lejligheder.
Priserne vil derfor typisk være høje i denne tid, da der er mange potentielle købere til de enkelte lejligheder, og det kan være svært at finde en bolig, der lever op til alle jeres krav.

Det kan derfor anbefales at foretage forældrekøbet uden for højsæsonen. Det kan selvfølgelig give nogle problemer i forhold til jeres barns indflytning, hvad enten I køber lejligheden før eller efter studiestart. Foretager I forældrekøbet efter studiestart, må jeres barn finde andre løsninger. Det kunne f.eks. være at pendle, hvis det er muligt.

En anden løsning vil være at finde et midlertidigt kollegieværelse. Som tilflytter kan det tage tid at opbygge et netværk, og nogle måneder på et kollegie med et fælleskøkken vil give jeres barn mulighed for at opbygge nye bekendtskaber, inden I foretager forældrekøbet.
I kan også vælge at foretage forældrekøbet, før jeres barn flytter til byen. Det vil sige, at I enten skal lade boligen stå tom eller leje den ud til en tredjepart.

Det er ikke unormalt, at forældre køber lejligheder, flere år inden deres børn skal flytte hjemmefra. I sådan et tilfælde skal man se på forældrekøbet som en langtidsinvestering, og det vil være en god idé at finde nogle pålidelige lejere til at varetage den i mellemtiden.

Få hjælp til forældrekøbet

Når alle brikkerne er faldet på plads, og I har fundet den rette lejlighed til jeres barn, begynder selve købsprocessen. Her skal der – som ved alle private ejendomskøb – udarbejdes en købsaftale med sælgers ejendomsmægler, og når alle parter har skrevet under, skal der udarbejdes et skøde til tinglysning.

Den juridiske procedure omkring ejendomshandel er ret omfattende, og I vil kunne drage stor nytte af professionel køberrådgivning undervejs. På den måde sikrer I jer imod ubehagelige overraskelser i købsaftalen, og I kan være sikre på, at boligens dokumenter udformes korrekt. Samtidig står I, når det kommer til prisforhandlingen, stærkere med en rådgiver på jeres side, og det er ikke utænkeligt, at I vil være i stand til at forhandle sælger ned i pris.

Udover den professionelle køberrådgivning kan I også få meget ud af at sparre med venner og bekendte. I takt med at flere foretager forældrekøb, vil der også være flere, der har brugbare erfaringer at dele ud af. Gode råd fra venner og bekendte er en nem måde at undgå de værste faldgruber.

Forældrekøbet stopper ikke, når boligen er jeres

Køber I en lejlighed, som I selv skal bebo, kan I læne jer trygt tilbage, når handlen er faldet på plads. Ved et forældrekøb stopper processen dog ikke, når I har fået overdraget boligen, da I nu skal til at udarbejde betingelserne for barnets leje.

Det rejser en række nye spørgsmål, som du kan få besvaret ved at læse videre her.

Hvad skal huslejen ligge på?

Selvom I udlejer til jeres barn, kan I ikke selv bestemme, hvad huslejen skal ligge på.
Reglerne foreskriver, at I skal udleje til markedsprisen, som fastsættes af lejelovgivningens regler. Det er derfor vigtigt, at I har valgt en lejlighed, som jeres barn har tilstrækkelige økonomiske midler til at betale for.

Hvad betyder et forældrekøb for jeres SKAT?

Når I begynder at udleje jeres lejlighed enten til jeres barn eller en tredjepart, driver I juridisk set udlejningsvirksomhed. Det stiller en række skattemæssige krav. Først og fremmest skal I betale skat af huslejeindtægten. Til gengæld skal I ikke betale ejendomsværdiskat, og I har en række skattemæssige fradrag for jeres forskellige udgifter til boligen.

For at leve op til myndighedernes krav skal I udarbejde et regnskab over jeres samlede indtægter og udgifter på boligen. Regnskabet skal opbevares i fem år, men skal kun vises til SKAT, hvis I anmodes herom. Når det kommer til beskatningen, har I tre forskellige metoder at vælge imellem:

• Almindelige skatteregler
• Virksomhedsordning
• Kapitalafkastordning

De tre metoder har forskellige fordele og ulemper. De almindelige skatteregler er nemme at administrere, men er sjældent den økonomisk mest gunstige løsning. Virksomhedsordningen gør det muligt at fratrække renteudgifter fra overskuddet, hvilket betyder, I skal betale mindre i am-bidrag og eventuel topskat. I bør dog være opmærksomme på, at der stilles særligt mange krav til denne ordning, så det kræver en solid juridisk bistand at vælge virksomhedsordningen. Endelig er der kapitalafkastordningen, hvor der beskattes efter kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst.

Hvilken skattemodel, der passer til jer, afhænger af jeres specifikke økonomiske situation. I bør derfor konsultere en revisor eller anden ekspert på området, der kan guide jer igennem processen, så I får den mest fordelagtige model.

Medmindre I vælger de almindelige skatteregler, bør regnskabet altid udarbejdes af en revisor, da der ellers kan opstå problemer i forhold til SKAT. Administration og revisorbistand til regnskabet kan trækkes fra på jeres opgørelse.

Udleje af andelsbolig

Har I foretaget et forældrekøb af en andelslejlighed, gælder der andre regler, da det ikke juridisk anses som erhvervsmæssig udlejning. Det vil sige, at I kun kan bruge de almindelige skatteregler og altså ikke virksomheds- eller kapitalafkastordningen. Ved fremleje af lejebolig gør det samme sig gældende.

Hvordan udarbejdes en lejekontrakt ifm. forældrekøb?

Et forældrekøb bygger på et normalt forhold mellem lejer og udlejer. Selvom det ikke er noget formelt krav, bør I udarbejde en lejekontrakt, så jeres barn kan søge boligsikring og er dækket af de basale lejerettigheder.

Til udarbejdelse af kontrakten skal I anvende typeformular A, 9. udgave. Formularen kan downloades gratis online flere steder – søg blot efter den på nettet. I kan selv udfylde formularen med hjælp fra den vedhæftede vejledning, men vi anbefaler professionel rådgivning, så kontrakten udfyldes korrekt.

Har I købt en delevenlig lejlighed, kan det være, at jeres barn ønsker at fremleje et værelse til en god ven eller veninde. I så fald bør der også tegnes en kontrakt mellem jeres barn og fremlejeren. De skattemæssige betydninger heraf bør diskuteres med en revisor.

Når boligen skal sælges

Et forældrekøb sikrer jeres barn og måske også dennes søskende en solid base under de travle studieår. Men alting har en ende, og en dag rykker jeres barn videre i voksenlivet og flytter i en ny bolig. Medmindre I beslutter selv at flytte ind i lejligheden eller vil fortsætte med at leje den ud til en ikke nærtstående person, står I med en bolig, der skal sælges. Et andet scenarie er, at jeres barn ønsker at overtage boligen permanent og altså køber den af jer.

Der gælder særlige regler for salg af boliger, man ikke selv har beboet, da de ikke er omfattet af den såkaldte parcelhusregel. Den nok vigtigste forskel er, at I skal betale skat af den fortjeneste, I må have gjort jer på salget af boligen. Fortjenesten er differencen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris. Købs- og salgspris kan påvirkes af en række tillæg og fradrag i forhold til udgifter, I kan orientere jer omkring på SKAT.dk.

Salg af bolig til dit barn

Sælger I den bolig, I oprindeligt har købt som forældrekøb, til jeres barn, skal I som udgangspunkt sælge boligen til markedsværdien. Markedsværdien svarer til den pris, som tilsvarende boliger på salgstidspunktet handles til. I tilfælde af at jeres barn allerede er flyttet ud, og boligen ikke vurderes som udlejet, kan I sælge den til 15 % procent over eller under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det vil altså sige, at I kan give jeres barn op til 15 % nedslag i prisen.

Når jeres barn har købt boligen, kan denne senere sælge boligen skattefrit. Der skal altså ikke betales skat af en evt. avance, så længe jeres barn benytter lejligheden som sin bolig. Er den nuværende offentlige vurdering under den forventede salgspris, kan det altså være en god løsning at sælge lejligheden til jeres barn, der så kan nyde godt af gevinsten ved et evt. videresalg.

Det skal dog bemærkes, at salget til jeres barn kan anses som en gave, hvis denne hurtigt sælger lejligheden videre med profit. Overstiger gaven 67.100 kr. pr. forælder, skal der betales en gaveafgift på 15 % af det resterende beløb.

Få professionel rådgivning til dit forældrekøb

Uanset om I skal foretage jer et forældrekøb til jeres barn eller et omvendt forældrekøb, er der tale om en længerevarende proces, som kan være besværlig at håndtere på egen hånd. Verden sættes desværre ikke på pause, fordi I skal købe en bolig, og der er nok at se til udover selve boligjagten.

Med professionel køberrådgivning bliver I guidet igennem processens mange faser og får den juridiske hjælp, der er nødvendig, for at handlen kommer sikkert i hus. I kan altid starte med at sende en mail eller ringe og få en uforpligtende snak med Komplet Køberrådgivning.

Komplet Køberrådgivning kan hjælpe jer gennem alle dele af købsprocessen og har mange års erfaring med at rådgive om boligkøb – kontakt os ved at ringe eller skrive til os.