05 sep 2025

Hvor meget kan jeg låne til boligkøb – Se beregning her

Når boligdrømmen begynder at tage form, melder spørgsmålet sig hurtigt: Hvor meget kan jeg egentlig låne? Det er ikke kun boligens pris, der afgør det – bankens vurdering handler i høj grad også om dig, din økonomi og dit rådighedsbeløb.

Hos Komplet Køberrådgivning har vi lavet nedenstående guide til inspiration til hvor meget du kan låne til boligkøb – Står du en situation hvor du er ved at byde på en bolig, så kontakt os gerne få hjælp til køberrådgivning.

Sådan er rammerne for boligfinansiering

I Danmark kan du som udgangspunkt finansiere en bolig på denne måde:

• Op til 80 % i realkreditlån (billigste lån).
  
• Op til 15 % i banklån (typisk dyrere).
• Minimum 5 % skal du selv lægge som udbetaling.

Står du og skal låne til en bolig, er der derfor en række faktorer, der gør sig gældende.

Det første spørgsmål er naturligvis, hvor meget du kan låne, og her er du sikkert interesseret i at få et estimat på, hvor meget du reelt kan købe bolig for.

Lang de fleste er nødsaget til at låne penge i banken til deres drømmebolig.

I den forbindelse vil din bank tage en vurdering af en række faktorer, der kan have indflydelse på dit samlede boliglån.

Det er b.la. din indkomst, herunder løn og andet, samt din opsparing og evt. gæld, der spiller en stor rolle i det samlede låneregnskab.

Det kan være svært at sige, hvor meget du har mulighed for at låne, men det afhænger meget af din privatøkonomi og din økonomiske situation generelt.

Banken kan tilbyde et lån, der er individuelt baseret, og det kommer meget an på, hvordan lige præcis din økonomi er skruet sammen. Derfor kan det være svært at slå fast præcis, hvor meget du har mulighed for at låne for i kroner og ører, da det altid vil være banken, der ville kunne forlægge dig et nøjagtigt og konkret lånebeløb.

Dog er der nogle enkelte tommelfingerregler, som du kan følge, der kan danne udgangspunkt og vejlede dig omkring, hvor stor et lån, du har mulighed for at optage.

Du kan forhåbentlig også få svare på mange af de spørgsmål, som du sidder inde med, hvad enten du er førstegangskøber, eller du har prøvet det flere gange før.

Beregn dit boliglån

Du kan få en god fornemmelse for, hvor meget du højest kan låne til hus for ved at foretage følgende beregninger.

For at finde dit lånebeløb, skal du først og fremmest finde ud af, hvor meget du kan bo for.

Det kan du finde ud af ved at gange din årlige indkomst med 3 eller 3,5 og lægge det sammen med din samlede opsparing.

Denne beregning skal du være opmærksom på kun er vejledende, men vil alligevel give dig en god indikation om, hvad du omtrent har mulighed for at låne for.

Et eksempel kunne være, at din samlede husstand havde en årlig indkomst før skat på 300.000 kr. og du selv havde sparet 100.000 kr. op.

Ud fra disse tal ville du have mulighed for et samlet lån på omkring 1. million kr. baseret på ovenstående beregning.

Vær også opmærksom på, at din bank typisk altid vil foretage en konkret og individuel vurdering af dine muligheder og på den baggrund tilbyde dig et potentielt lån.

Det er nemlig ikke kun din indkomst eller opsparing, der kan spille en rolle. Dit rådighedsbeløb og gældsstiftelse har også meget at sige i forhold til dine muligheder. Har du et højt forbrug eller har optaget stor gæld, er dette vigtige faktorer, der kan påvirke bankens vurdering.

Rådighedsbeløbet kan være afgørende

Banken ser ikke kun på din indkomst, men på hvor meget du har tilbage, når faste udgifter er betalt. Det kaldes dit rådighedsbeløb, og det er ofte det mest afgørende i bankens vurdering.

• For en enlig forventer banken typisk 6.500–7.500 kr. om måneden tilbage.
  
• For et par uden børn ligger niveauet højere, og med børn endnu højere.
• Jo mere luft, jo større chance for lån – også hvis renterne stiger.

Opsparing og formue

Dine chancer for at få bevilliget et lån til din drømmebolig er samtidig større, hvis du har en god og solid opsparing eller ligger inde med en større formue.

Du skal som udgangspunkt altid finansiere de 5 % af dit huskøb selv, da kun har mulighed for at låne samlet 95 %, som består af et lån i banken og et realkreditlån.

De 5 % af købsprisen skal komme fra din egen formue, opsparing, eller hvis du har en høj friværdi i dit hus. Resten kan finansieres igennem din bank og via et realkreditlån

Hvis du f.eks. er interesseret i et hus med en samlet købspris på 2 millioner, skal du selv kunne smide 100.000 kr. for at få lov til at låne de resterende 95 %.

Du får som regel 80 % af lånet fra et realkreditinstitut, mens de sidste 15 % vil du kunne låne i banken, hvis du selv kan finansiere de 5 %, som der kræves for at kunne optage et lån til huskøb.

Har du ikke penge på kontoen svarende til de 5 %, er du nødt til at komme i gang med en opsparing. Sæt dig selv nogle realistiske mål i forhold til opsparing og få oprettet en opsparingskonto, som du kan lægge penge på hver eneste måned.

Ved et evt. banklån til huskøb vil en bankrådgiver have stor opmærksomhed på dine evner til at kunne spare op, og at du kan holde dig indenfor et fastlagt budget.

Gæld og gældsfaktor – hvor meget kan du bære?

Et vigtigt nøgletal er din gældsfaktor. Den viser forholdet mellem din samlede gæld og din husstands samlede bruttoindkomst.

• Som tommelfingerregel accepterer banker ofte en gældsfaktor på op til 4.
• Har du høj indkomst og lav risiko, kan der være fleksibilitet.
• Har du allerede gæld (fx billån, SU-lån eller forbrugslån), tæller det negativt og reducerer dit lånepotentiale.

Eksempel: Hvis du og din partner tjener 800.000 kr. om året tilsammen, kan I som udgangspunkt låne omkring 3,2 mio. kr. Har I gæld på 200.000 kr., trækkes det fra i regnestykket.

Beregn din gældsfaktor

Lad os tage et konkret eksempel, når gældsfaktoren skal beregnes: Hvis du f.eks. har en samlet gæld i din husstand på 700.000 kr., og har en årlig indkomst før skat, der ligger på 350.000 kr., vil du have en gældsfaktor på 2. Jo lavere gældsfaktor, jo sundere økonomi har du, og derfor vil banken typisk også være villigere til at låne dig penge til dit huskøb.

Din gældsfaktor er noget, som bankerne har meget fokus på, og det er ofte denne, der bliver afgørende, når banken skal tage stilling til, om de vil dig penge eller ej.

Det betyder, at hvis du ikke har gæld eller skylder penge væk, er sandsynligheden for at få et lån væsentlig højere, end hvis du skylder mange penge væk.

Selvom du har et højt rådighedsbeløb, er dette derfor ikke ens betydende med, at du kan låne mere.

Også din alder kan her komme i spil, hvis du vil søge om et boliglån.

Er du over 60 år og har en gældsfaktor på over de 2, er de fleste banker og realkreditinstitutter desværre sjældent interesseret i at låne dig penge, da sikkerheden for at få pengene tilbagebetalt er for lille.

Boligtype og salg af bolig

Det gør også en forskel, hvilken boligtype du køber – og om du har noget at sælge først.

• En ejerlejlighed i byen anses ofte som lettere at sælge igen end et hus på landet, og det kan påvirke bankens vurdering.
• Hvis du allerede ejer en bolig, kan et salg frigive friværdi, som kan bruges til udbetaling eller nedbringe din gældsfaktor.
• Har du friværdi, står du langt stærkere, fordi banken ser, at du allerede har værdi bundet i mursten.

Eksempel på beregning

Lad os sige, at du gerne vil købe et hus til 3 mio. kr.:

• Du skal selv have 150.000 kr. til udbetaling (5 %).
• Du kan låne 2.400.000 kr. i realkredit (80 %).
• De sidste 450.000 kr. dækkes typisk med banklån (15 %).

Har du en husstandsindkomst på 850.000 kr. og ingen anden gæld, vil banken normalt vurdere, at du kan bære det lån, forudsat at dit rådighedsbeløb er stort nok.

Dine næste skridt

• Lav et budget og regn på dit rådighedsbeløb.
• Få styr på din gældsfaktor – total gæld divideret med indkomst.
• Overvej om du har friværdi i en eksisterende bolig, der kan hjælpe.
• Tal med banken og få en forhåndsgodkendelse, så du ved, hvad du kan købe for.

Gode råd til førstegangskøberen

Er det første gang, du skal købe bolig, er det en rigtig god idé ikke at sætte sig for dyrt i et hus.

Det kan være en stor forandring i dit liv at skulle købe hus for første gang, og derfor er det vigtigt, at du holder hovedet koldt, og har overblik over hele processen.

Der er mange beslutninger, der skal træffes og mange svære valg, der skal tages. I den forbindelse er det vigtigt at have et realistisk rådighedsbeløb, så du hver måned har luft i økonomien, så det hele kan køre rundt.

Hvis du vil undgå at leve af havregrød i din drømmebolig, er det fornuftigt at lægge et budget og have et økonomisk råderum, hvis der skulle ske uventede ting i din livssituation, der vil kunne have indflydelse på din økonomi.

Mister du f.eks. dit arbejde, eller stiger dine faste udgifter, anbefales en buffer, der sikrer dig en sund og forsvarlig økonomi, både over for dig selv og resten af din familie.

Der skal være balance i regnskabet, så derfor er det vigtigt, at du tænker dig om en ekstra gang, før du første gang sætter dig alt for dyrt i en ny bolig.

Sørg for at spare op i god tid, så du har et godt og solidt økonomisk fundament for dit huskøb.

Derudover er det vigtig, at du ikke bare tager den første og bedste bolig, som du har udset dig. Undersøg i stedet markedet grundigt og rådfør dig med en kompetent rådgiver, der kan styre dig udenom de værste faldgruber.

Sidst men ikke mindst er det vigtig at huske, at det at købe hus kan være en investering i fremtiden.

Derfor er det fordelagtigt at tænke langsigtet og lægge en plan for både din økonomiske og livsmæssige situation ikke kun på kort sigt, men bestemt også for en længere årrække ud i fremtiden.

Kan du se dig selv bo i boligen i mange år, og overvejer du at stifte familie, er det også ting, der skal tænkes ind i overvejelserne, før der skrives under på en evt. købsaftale.

Udover at vi tilbyder at være din købermægler har Komplet Køberrådgivning også samarbejdspartnere som er eksperter indenfor realkreditrådgivning og som ofte kan opnå store besparelse på boliglån mm – Vælger du at benytte os som køberrådgivere sætter vi dig gerne i kontakt med disse.

Dermed kan drømmeboligen måske købes alligevel😊.