31 jan 2018

Hvorfor skal du betale for rådgivning i forbindelse med boligkøb?

Utilstrækkelig rådgivning kan koste huskøbere millioner

Rådgivning om boliglån og ejerskifteforsikringer bliver ofte overset i forbindelse med huskøb.
De mange faldgruber kan hurtigt forvandle drømmeboligen til et mareridt.

De fleste boligkøbere ved, at det kan betale sig at få hjælp til en juridisk gennemgang ved køb af ejerbolig.

Den juridiske gennemgang er dog ikke tilstrækkelig til at sikre, at du som boligkøber trygt kan skrive under på drømmeboligen . Mange oplever nemlig, at den juridiske gennemgang sjældent går i dybden med hverken ejerskifteforsikring eller de mange finansieringsmuligheder. Det er i hvert fald hvad Søren Ahlgren fra Komplet Køberrådgivning oplever i sin dialog med kunderne.

“Den juridiske rådgiver beder som regel blot forbrugeren om at indhente et låntilbud fra en anden bank, samt et forsikringstilbud fra et andet forsikringsselskab, men går slet ikke dybden med hvilke forskelle og faldgruber der er”.

Nye lånemuligheder er en kæmpe fordel, men de skaber en række faldgruber

Markedet for finansiering af ejerboliger er blevet væsentligt udvidet de seneste år, og man skal som forbruger ikke længere blot vælge mellem fast rente eller variabel rente.
Der er kommet både fleksibel afdragsfrihed og mange lånetyper til, som for eksempel FlexLife, CITA baserede FlexKort, RenteKort og F-kort lån, ligesom en række prioritetslån som for eksempel Jyske Banks L30.
Kompleksiteten i disse lån og ikke mindst forskellene i betingelserne på tværs af udbydere er steget. Man kan ikke forvente, at hverken bank eller kreditforening har en interesse i at vejlede på et objektivt grundlag.
Det kan til tider være smart at dele sine lån op i flere end ét lån – for eksempel et rentetilpasningslån og et fastforrentet lån. På den måde kan man uden at risikere alt for meget udnytte, at en række lån har negativ rente, samt eventuelt spare en del på den såkaldte bidragssats.
Der kan dog være en række faldgruber i at dele sine lån op, og derudover håndterer ikke alle kreditforeninger det lige hensigtsmæssigt, når de beregner bidragssatserne ved en opsplitning. Det lægger endvidere også op til, at kreditforeningen eller banken skal træffe en række valg med hensyn til tinglysningsrækkefølge, hvilket kan få stor betydning for forbrugeren.
Med en ekstern realkreditkonsulent kan man dog outsource denne del og få eksperter, der arbejder udelukkende for at sikre forbrugeren den rette sammensætning af lån på tværs af banker og kreditforeninger. Det er afgørende, at den rådgiver, man vælger, har ekspertise inden for lige netop realkredit.
Byggeteknisk gennemgang er ikke tilstrækkeligt
Det er selvfølgelig klogt at få sin kommende bolig gennemgået med byggetekniske briller. Desværre har mange byggesagkyndige, arkitekter eller ingeniører, som ofte hjælper med den slags, ikke den nødvendige forsikringsmæssige forståelse.
Det ville for eksempel være fordelagtigt, hvis den byggesagkyndige eller arkitekten kunne gøre opmærksom på nogle uhensigtsmæssigheder i konstruktionen og samtidig hjælpe med nogle drømme i forhold til en kommende tilbygning. Men betydningen af anmærkninger i tilstandsrapporten samt forsikringsselskabernes syn på ejerskifteforsikringen er også vigtigt at have styr på. Derfor anbefaler vi altid at få en ejendommen gennemgået med både forsikring -og byggetekniske briller

Valg af ejerskifteforsikring og rådgivning om tilstandsrapporten

Mange forsikringskunder mister desværre deres erstatning, fordi de ikke får rådgivning om valg af ejerskifteforsikring og rådgivning om tilstandsrapportens betydning ved køb af fast ejendom.

Over de seneste par år har Ankenævnet for Forsikring ændret praksis i svar på de klagesager, der omhandler betydningen af anmærkningerne i tilstandsrapporter. Det betyder, at mange forsikringskunder mister deres erstatning, da de ikke har nærlæst deres tilstandsrapport inden huskøbet.

”Huskøbere og rådgivere skal tage tilstandsrapporterne meget alvorlige i dag. Ikke bare K3 og UN anmærkningerne, men mest af alt noterne fra den bygningssagkyndige, som har udarbejdet tilstandsrapporten. For det er typisk dem, som afgør, om man har krav på erstatning eller ej,” siger Forsikringsekspert Søren Ahlgren Mortensen, som er Partner i Komplet Køberrådgivning.

”Huskøbere ved godt i dag, at de skal kigge efter K3 og UN anmærkninger i deres tilstandsrapport og have fokus på dem, men en lille note i en K1 anmærkning kan være lige så alvorlig som en K3 og UN anmærkning.”  Søren Ahlgren MortensenPartner, Komplet Køberrådgivning

Det næste, der sker, er, at det tilbud, som skal danne grundlag for en ejerskifteforsikring, i de fleste tilfælde vil indeholde en klausul/forbehold for bestemte bygningsdele på baggrund af en K1 anmærkning, og det ser forbrugerne og mange rådgivere desværre ikke. Forsikringsselskaberne kan derfor læne sig tilbage med loven i hånden og afvise en skade på baggrund af en K1 anmærkning. “Desværre har vi stødt på mange kunder, som står med en ubrugelig ejerskifteforsikring, som de har betalt rigtig mange penge for, og som de ikke kan lave om.” Udtaler Søren Ahlgren Mortensen.

Det, vi også oplever, er, at rigtig mange kunder har valgt den forkerte ejerskifteforsikring til det hus, som de har købt – også selvom de har haft advokat eller køberrådgiver på. Ejerskifteforsikringer er forskellige, da forsikringsselskaberne ser forskelligt på de 32 hustyper, som tilstandsrapporten inddeler husene i, og de ser forskelligt på de anmærkninger, som er nævnt i tilstandsrapporterne. Derfor får man forskellige tilbud, som ikke er til at gennemskue og sammenligne for den almindelige forbruger og for mange rådgivere.

Der er samtidig seks forskellige typer af ejerskifteforsikringer på markedet i dag, når man kigger på, hvad de dækker. Vi har flere gange stået med huskøbere, som er kommet i klemme med et forsikringsselskab, fordi de har købt en ejendom, som har indeholdt store skjulte fejl og mangler, som ikke er blevet dækket af den ejerskifteforsikring, de havde valgt. Havde de valgt den rigtige ejerskifteforsikring til deres hus, havde de opnået erstatning på op til en million kroner på de skjulte fejl og mangler, der blev konstateret efter overtagelsen.

Når man køber hus, skal man derfor kræve af sin advokat eller køberrådgivere, at der aktivt bliver taget stilling til tilstandsrapportens anmærkninger samt deres konkrete betydning for en ejerskifteforsikring. Derudover skal man kræve rådgivning om valg af den rigtige ejerskifteforsikring til det hus, man står overfor at skulle købe. Valg af ejerskifteforsikring er efter vores mening det vigtigste valg, man skal træffe i en ejendomshandel, fordi en ejerskifteforsikring kan som det eneste ikke laves om, når først man har valgt.