Indlæg af Mark Petersen

Sommerhus køb – Spar penge med disse råd

Sommerhus køb – Spar penge med disse råd

Går du og drømmer om at købe et sommerhus?

Vi har lavet nedenstående guide til fremtidige sommerhusejere så du har alle overvejelser med når du køber sommerhus.

Med vores råd kan du potentielt spare penge på dit sommerhuskøb.

Et stykke hen ad vejen minder købsprocessen ved et sommerhuskøb om den tilsvarende for helårsboliger.

Men der er dog også en helt række specifikke overvejelser, der gør sig gældende for sommerhuse.

De overvejelser vil du få hjælp til her.

Er det et godt tidspunkt at købe sommerhus på?

Selvom du måske allerede har besluttet dig for at købe et sommerhus, så kan det alligevel godt være, at tvivlen nager.

Er det virkeligt et godt tidspunkt at købe et sommerhus på?

Det er der heldigvis meget, der tyder på, at det er.

De nyeste tal fra dansk statistik viser, at der i løbet af ti år er sket en stigning på 25 % i udlejningen af sommerhuse.

Det er primært tyskerne, der lejer de danske sommerhuse, men danskerne har også for alvor fået øjnene op for den gode mulighed for at holde ferie i hjemlandet.

Om tendensen vil forsætte de kommende år, kan man kun spekulere om, men det er langt fra utænkeligt.

I en travl hverdag er mange danskere begyndt at sætte pris på den stille tilværelse i et sommerhus og de gode muligheder for at komme helt tæt på naturen og familien.

En anden faktor, der kan gøre sommerhuse mere populære fremover, er en øget klimabevidsthed. Mange danskere har fået øjnene op for de negative effekter ved flyrejser til udlandet og kan tænkes at ville sætte mere fokus på ferie i hjemlandet.

Endeligt vil Coronakrisen sandsynligvis få flybilletterne til at stige i pris fremover, hvor også grønne afgiftes kan tænkes at hæve transportomkostningerne. Så du behøver altså næppe frygte, at markedet for sommerhuse de kommende år vil falde i værdi.

Hvordan finder jeg et sommerhus, der passer til min økonomi?

Inden at du forelsker dig hovedkulds i et sommerhus, er det godt at have et realistisk overblik over din økonomi, så du ikke ender med at blive skuffet, hvis du alligevel ikke har råd til dit foretrukne sommerhus.

Der er mange måder at finansiere et sommerhuskøb på. Hvis du har besluttet dig for at købe et sommerhus, har du sikkert god luft i økonomien, men det er trods alt de færreste, der har penge nok i madrassen til at købe et sommerhus kontant.

Heldigvis kan du efter en lovændring i 2017 nu finansiere op til 75 % af sommerhusets pris med et fordelagtigt realkreditlån, hvor det tidligere var 60 %.

Du skal selv kunne ligge 5 % i udbetaling, mens de resterende 20 % kan finansernes med et normalt banklån. Din bank vil hurtigt kunne give dig et overblik over dine lånemuligheder og udstyre dig med et gratis lånebevis.

Med styr på det økonomiske kan du fokusere på den sjove del, som er at finde det helt rigtige sommerhus til dine behov.

Ligesom ved normale helårsboliger har beliggenheden stor indflydelse på sommerhusets pris. Så hvis priserne virker meget høje, der hvor du kigger, så prøv at se på mulighederne i andre områder eller landsdele.

I modsætning til et normalt huskøb, hvor afstand til job, skole, venner og familie typisk begrænser din søgning til et specifikt område, så er der intet i vejen for at eje et sommerhus i en anden landsdel. Det kan tilmed give et frisk pust at opleve omgivelser, der ligger langt fra det normale.

Du bør dog være opmærksom på, at afstanden til din faste bolig har stor betydning for din anvendelse af sommerhuset.

I gennemsnit har de danske sommerhusejere 79 kilometer til deres sommerhus fra deres bopæl. Kommer distancen over 100 kilometer, bliver det svært at anvende sommerhuset til weekendbesøg, da meget af tiden i så fald vil gå til transport.

Dertil skal også ligges udgifter til transport som benzin, brotakst osv. Men planlægger du at udleje dit sommerhus og kun anvende det i de længere ferier, kan det godt være, at en længere distance vil fungere.

Ikke overraskende ligger de dyreste sommerhuse typisk ud til vandet. Så hvis havudsigt ikke er vigtigt for dig, kan du spare mange penge ved at kigge lidt længere ind i landet. Der er aldrig langt til vandet i Danmark, så det kræver alligevel sjældent mere end en rask cykeltur eller kortere biltur at komme ud til kysten.

Hvad skal jeg være opmærksom på ved sommerhuse?

Når du har fået et sommerhus i kikkerten, der passer til din økonomi og ikke ligger for langt væk, gælder mange af de samme overvejelser som ved et normalt boligkøb. Det kan være:

 

  • Størrelse: Er der plads til at hele familien kan boltre sig, og er der gæsteværelser, hvis det skulle være nødvendigt?

 

  • Tilstand: Er huset energivenligt, og er de løbende udgifter høje eller lave? Skal der foretages reparationer i den nærmeste fremtid, eller er huset umiddelbart indflytningsparat?
  •  
  • Lokation: Er nærområdet naturskønt og roligt? Hvordan er indkøbsmulighederne?

Der er dog også en lang række forhold, som har særlig betydning, når det kommer til sommerhuse, og som både kan have betydning for prisen og din glæde ved huset.

Som udgangspunkt må et sommerhus, som navnet indikerer, kun bebos i sommerhalvåret, der strækker sig fra 1. marts til 31. oktober. Dvs. at du primært kommer til at bebo sommerhuset i de varme måneder, og så betyder udendørsfaciliter og omkringliggende natur ekstra meget.

Især haven har for de fleste sommerhusejere stor betydning.

En stor og rummelig have giver plads til boldspil med børnene, grillaftener i sommervarmen og mange andre hyggelige udeaktiviteter.

Omvendt betyder en stor have typisk også, at havehandsker skal på og arbejdsredskaber findes frem med jævne mellemrum, så du ikke lige pludselig befinder dig midt i en jungle.

Hvis du i forvejen har en rummelig have derhjemme, kan der blive nok at se til, når begge haver skal vedligeholdes hen over sommeren.

Her spiller afstanden fra din bopæl også ind.

Har du kort afstand til dit sommerhus, kan du bruge en lørdag eller søndag til at arbejde i haven, mens en stor have, der kræver meget vedligeholdelse, og en lang distance til sommerhuset, sjældent er en god kombination.

Øvrige faciliteter i lokalområdet kan også have stor betydning. Har du børnene med på et længere sommerhusophold, kan det nogle gange gå hen og blive lidt kedeligt.

Legepladser, minigolf og badestrande kan virkeligt give sommerferien et pift, og langt de fleste sommerhusområder emmer da også af liv om sommeren.

Planlægger du at bruge sommerhuset som et pusterum væk fra storbyens trængsel og alarm, vil det være en god idé at lede efter et isoleret sommerhus, der ikke ligger i de mest turistbefærdede områder.

Har du planer om at udleje dit sommerhus i de perioder, hvor du ikke selv anvender det, skal du udover reglerne på området også sætte dig ind i markedsforholdene. Der er nemlig stor forskel på, hvor stor efterspørgslen er efter sommerhuse til udleje. Da langt de fleste sommerhusejere kommer fra Tyskland, er det især i Syddanmark og på den jyske vestkyst, der er gang i lejermarkedet, men også Bornholm følger godt med.

Hvordan får jeg lukket handlen?

Du har fundet det helt perfekte sommerhus og har allerede mentalt planlagt sommerferien, og hvordan huset skal indrettes. Men inden da skal handlen lukkes, og her er der mange detaljer, der skal falde på plads.

Ingen bolighandel er ens, og uanset om der er tale om dit første huskøb, eller du har en lang erfaring med køb af fast ejendom, vil det være en fordel med rådgivning af en købermægler undervejs.

Sommerhusets sælger har typisk en ejendomsmægler på sin side, og selvom denne er interesseret i at lave en aftale, begge parter kan være tilfredse med, så er det klart, at ejendomsmægleren primært er på sælgers side.

Derfor bør du gøre dit hjemmearbejde så godt som muligt, inden du forsøger at forhandle om prisen.

Se på de faktiske salgspriser for andre sommerhuse i området. Er de lavere end udbudsprisen på det sommerhus, du overvejer at købe, bør du kunne forhandle dig frem til en lavere pris.

Det samme gør sig gældende, hvis sommerhuset har været til salg længe, uden at en køber endnu er bidt på krogen.

I det hele taget er det fornuftigt med rådgivning, inden du sætter din signatur på købsaftalen.

Gode råd, når du skal købe sommerhus, behøver ikke koste penge.

Du kender højst sandsynligt venner eller kollegaer, der ejer et sommerhus.

Tag en snak med dem, og hør om deres erfaringer. De kan sandsynligvis give dig et par gode tips, der kan lette købsprocessen.

Et andet godt alternativ er at få professionel køberrådgivning.

En køberrådgiver vil kunne hjælpe dig igennem hele købsprocessen fra prisforhandling til udarbejdelse af købsaftalen.

Køberrådgiveren vil kunne give ejendomsmægleren modspil i en forhandlingssituation, hvilket ofte resulterer i en markant prisnedsættelse.

Købsrådgiveren vil især være behjælpelig, når købets forskellige juridiske dokumenter, skal udarbejdes.

Med den rette rådgivning kan du få skrevet forbehold i din købsaftale, så du har mulighed for at bakke ud af købsaftalen, uden at skulle kompensere sælger, hvis du opdager kritisable forhold efter overdragelsen af sommerhuset.

Hos Kompletkøberrådgivning.dk kan vi hjælpe dig igennem hele købsprocessen.

Kontakt os til en uforpligtende snak om dit sommerhus på 70404243

Fortrydelsesret boligkøb

Fortrydelsesret boligkøb

At købe en ny bolig er en kæmpe beslutning. Både økonomisk og på det personlige plan.

Det er derfor betryggende at vide, at du som køber har en fortrydelsesret ved boligkøb, der gør det muligt at annullere handlen.

På den måde har du stadig en udvej, hvis du var for hurtig på aftrækkeren i jagten på drømmeboligen. Fortrydelsesretten har dog en række begrænsninger, og det er ikke gratis at tage den i brug. Læs videre her, for at blive klogere på dine rettigheder.

I hvilke tilfælde har du fortrydelsesret?

Sælgers signatur på købsaftalen er bindende, og det er således ikke muligt for sælger at annullere købet, når først købsaftalen er indgået.

Som køber har du dog en mulighed for at fortryde dit køb, da du er omfattet af loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Fordi der er tale om en forbrugerbeskyttelse, gør fortrydelsesretten sig kun gældende i de tilfælde, hvor du køber en bolig privat og med henblik på beboelse. En bolig købt på tvangsauktion eller en landbrugsejendom med landsbrugspligt er ikke omfattet af fortrydelsesretten.

Fortrydelsesretten ved køb af bolig er en lovbestemt ret. Sælgeren kan således ikke skrive i købsaftale, at fortrydelsesretten ikke gælder i dette tilfælde. Som køber har du altid din fortrydelsesret ved et privat huskøb.

Er du i tvivl om noget omkring fortrydelsesretten eller har du behov for juridisk rådgivning angående andre elementer i købsprocessen, så er du velkommen til at ringe til os og få køberrådgivning.

Hvor lang tid gælder fortrydelsesretten?

Som køber har du 6 hverdage til at fortryde dit køb. Modtager sælger inden for denne tidsfrist en skriftlig anmodning fra købers side, om at man alligevel ikke ønsker at købe boligen, træder fortrydelsesretten i kraft.

De 6 dages frist er gældende fra den dag, hvor sælger underskriver købsaftalen. I de fleste tilfælde er sælgerens signatur den sidste på papiret, men i de tilfælde, hvor sælgeren har afgivet et underskrevet tilbud til køber, gælder fristen fra den dag, du som køber har modtaget det underskrevne købstilbud.

Det er værd at være opmærksom på, at de 6 hverdage ikke inkluderer lørdag, også selvom sælgerens ejendomsmægler måske holder åbent i weekenden. Du vil derfor som køber altid have omtrent en uges betænkningstid, inden fortrydelsesretten udløber.

Gælder fortrydelsesretten, hvis jeg allerede er flyttet ind?

Fortrydelsesretten gælder stadig, hvis du allerede har overtaget boligen. Den er dog betinget af, at boligen igen stilles til sælgers disposition inden udløb af fortrydelsesfristen.

I praksis vil det sige, at du skal overdrage sælger nøglerne til en bolig, der er i samme stand, som da du overtog den.

Er du begyndt at lave fysiske ændringer i boligen, som at lægge nyt gulv, renovere loft eller rive vægge ned, skal du altså inden fristens udløb bringe huset tilbage til dets oprindelige tilstand. Det kan derfor anbefales, at du venter med omfattende gør-det-selv projekter indtil fristens udløb, så du stadig har muligheden for at fortryde dit køb.

Påfører du skader på boligen inden for fortrydelsesfristen, er det også dit ansvar at udbedre dem igen. Ellers bortfalder din fortrydelsesret.

Er skaderne opstået ved et hændeligt uheld, er det som udgangspunkt ikke nødvendigt at udbedre skaden. Det er dog dit ansvar som køber at bevise, at skaderne ikke skyldes uagtsom adfærd.

Fortrydelsesretten er ikke gratis

Selvom fortrydelsesretten primært tilgodeser dig som køber, så tager den også højde for sælgers situation. Du skal således betale 1 % af den aftalte købssum til sælger i kompensation, hvis du fortryder dit huskøb.

Godtgørelsen til sælgeren skal betales inden fortrydelsesfristens udløb, ellers mister du din fortrydelsesret.

Har du allerede betalt hele eller en del af den aftalte købssum, er det sælgers ansvar straks at betale dig beløbet tilbage fratrukket den 1 % af den aftalte pris.

1 % lyder måske ikke af så meget, men ved boligkøb, der regnes i hundredtusinder og millioner, er der ofte tale om rigtigt mange penge.

Fortrydelsesretten bør derfor ses som en sidste udvej.

For at sikre dig mod en situation, hvor du er tvunget til at anvende din fortrydelsesret, bør du anvende professionel rådgivning, inden du skriver under på din købsaftale.

En straks-gennemgang af købsaftalen vil sikre dig mod ubehagelige overraskelser i boligens dokumenter. Samtidig kan du på forhånd sikre dig med forbehold i købsaftalen.

På den måde kan du potentielt set slippe ud af aftalen kvit og frit, hvis kontrakten ikke godkendes af din rådgiver.

Advokatforbehold giver yderligere beskyttelse

Som sagt kan du sikre dig selv yderligere ved at få skrevet et såkaldt advokatforbehold ind i aftalen.

Med et forbehold i købsaftalen kan du skrive roligt skrive under på købsaftalen, da det er en forudsætning for aftalens gyldighed, at den godkendes af din advokat eller rådgiver.

Godkender din advokat ikke aftalen kan du slippe ud af handelen, uden at skulle betale 1 % af købssummen i godtgørelse.

Ligesom med fortrydelsesretten er der også en frist for, hvornår din rådgiver kan gøre indsigelse mod købsaftalen. Denne frist er ikke lovbestemt, så det er vigtigt, du på forhånd sætter dig godt ind i omstændighederne vedrørende dit advokatforbehold.

Har du andre spørgsmål eller behov for rådgiving, så er du velkommen til at kontakte Komplet Køberrådgivning ved at ringe til os.

Forældrekøb – Din guide til forældrekøb

Forældrekøb – Din guide til forældrekøb

Et boligkøb er en kompliceret affære. Det kan tage lang tid at finde den helt rette bolig til ens behov, og før handlen falder på plads, skal man gøre sig mange overvejelser i forhold til udarbejdelse af købsaftale, finansiering og selve flytteprocessen.

Derfor har vi lavet denne guide til forældrekøb, så I er bedre rustet i købsprocessen.

Når det kommer til forældrekøb, er der endnu mere at se til. For nu skal I ikke blot operere som købere, men også, når boligen er jeres, som udlejere.

Heldigvis er forældrekøb efterhånden så udbredt en praksis, at der eksisterer faste retningslinjer på området, og både banker og købsrådgivere sidder inde med den nødvendige ekspertise til at hjælpe jer og jeres barn godt igennem forældrekøbet.

Første skridt på vejen mod forældrekøbet kan I tage her ved at læse om de ting, I skal være opmærksomme på, når I vil købe en ejerlejlighed eller andelslejlighed til jeres barn.

I vores guide vil du blandt andet finde svar på følgende spørgsmål:

Hvad er et forældrekøb?

Helt overordnet er et forældrekøb, når forældre køber en lejlighed eller andelsbolig og udlejer den til deres barn.

Forældrekøbet er med tiden blevet en meget udbredt form for boligkøb. Ikke mindst i de store studiebyder, hvor der er stor rift om studieboliger, og priserne de seneste par år har været på himmelfart, er der sket en stigning i forældrekøb.

Selvom udlejer er forældre, lejer barnet boligen på normale markedsvilkår. Det vil sige, der gælder de normale regler for lejemål, og barnet har mulighed for at søge boligsikring.

En nyere tendens er de såkaldte omvendte forældrekøb. Her køber voksne børn en bolig og lejer den ud til deres forældre i pensionsalderen. Der kan være mange årsager til, at man vil købe en bolig til sine forældre.

Der kan være økonomiske fordele for pensionister forbundet med at bo til leje fremfor selv at være boligejere. For mange ældre kan den krævende proces, som et boligkøb er, også udgøre et problem.

Ved at du står som ejer af dine forældres bolig, slipper de for de administrative pligter, der er forbundet med at være boligejer. Du kan læse mere om det omvendte forældrekøb længere nede guiden.

Hvornår er forældrekøb relevant for jer?

Et forældrekøb kommer typisk på tale, når barnet for første gang skal flytte hjemmefra i forbindelse med studier eller arbejde. Med mindre I bor nær de store uddannelsesinstitutioner, kommer jeres barn typisk til at skulle bo langt hjemmefra.

Når jeres barn for første gang skal til at stå på egne ben i en fremmed by langt hjemmefra, er det vigtigt med en stabil boligsituation, så jeres barn har en tryg base i en travl hverdag. Her kan et forældrekøb åbne op for, at jeres barn kan bo i en bolig, der normalt vil være uden for hans eller hendes økonomiske rækkevidde.

Det kan umiddelbart virke som en dyr fornøjelse at skulle købe en lejlighed i en af landets store byer. Her skal I dog huske at være opmærksomme på, at investering i fast ejendom er en investering på lige fod med køb af aktier eller obligationer.

Når jeres barn er færdig med sit studie og rykker videre i tilværelsen, kan I forsætte med at udleje boligen, eller I kan sælge den igen. Ofte med en fortjeneste, da boligpriserne stødt stiger i de store studiebyer, hvor befolkningstilvæksten efter alt at dømme vil forsætte de kommende år.

Har I en større børneflok, er det heller ikke utænkeligt, at lillebror eller lillesøster på sigt kan overtage boligen, når det bliver deres tur til at flytte hjemmefra.

Det er ikke altid sjovt for de mindste i flokken at skulle overtage de ældres søskende tøj og møbler. Men med en lækker lejlighed i storbyen er det en anden sag. Et forældrekøb skal altså ses som en langtidsinvestering.

Hvordan kommer jeg i gang med forældrekøbet?

Et forældrekøb er en stor beslutning. Både for jer og jeres barn. Men først og fremmest er det en fælles beslutning. Det giver ikke meget mening at foretage et forældrekøb, hvis jeres barn hellere vil bo på kollegie eller har fundet en delevenlig lejlighed sammen med sine venner.

Er både I og jeres barn enige om, at et forældrekøb er en god løsning, vil det næste skridt være at tale med jeres bankrådgiver omkring finansieringen af forældrekøbet.

De fleste bankrådgivere har stor erfaring med forældrekøb, og når det kommer til finansiering, adskiller et forældrekøb sig ikke fra andre typer af bolighandler.

Der vil derfor blive tale om et boliglån i banken eller et realkreditlån fra et pengeinstitut, eller en kombination af disse. Din bankrådgiver vil kunne informere jer om lånemulighederne og hvordan, de finansielle markeder påvirker lånets rente, så I kan vurdere, om tidspunktet er gunstigt for et forældrekøb.

Hos banken kan I blive forhåndsgodkendt til et boliglån. Mange pengeinstitutter tilbyder denne service ganske gratis.

Med et lånebevis forhåndsgodkendes I til et lån af en given størrelse, som I så kan bruge som økonomisk overligger for boligjagten.

For at for udstedt et lånebevis, skal I fremlægge banken jeres seneste opgørelser fra SKAT, de seneste tre måneders lønsedler samt en opgørelse over jeres faste udgifter. Lånebeviset har en gyldighed på et halvt år.

Når de økonomiske rammer for jeres forældrekøb er blevet klargjort, kan I gå videre til det næste skridt i processen, som er selve boligsøgningen.

Hvordan finder jeg den rette bolig?

En boligjagt er både en spændende og frustrerende proces. For at lette processen er det en god idé at overveje på forhånd, om I vil købe en ejerlejlighed eller en andelslejlighed. Hver boligform har sine fordele og ulemper, som det er værd at tænke nøje over.

Her skal det blot bemærkes, at andelsboligforeninger har forskellige retningslinjer omkring udlejning, der kan besværliggøre et forældrekøb af andelsbolig. I kan derfor spare meget tid ved på forhånd at læse andelsforeningens vedtægter, så I ikke spilder kræfter på at jagte en lejlighed, der ikke egner sig til forældrekøb.

Når I skal lede efter den rette lejlighed til jeres barn, er det vigtigt, at barnet inddrages, da det jo er han eller hende, der skal bo der. I værste fald kan I ende med at købe en lejlighed, som jeres barn ikke vil leje.

Så står I i den uheldige situation, at I kan blive tvunget til at udleje til en tredjepart eller sælge boligen igen.

Bor I ikke i samme by, som I vil foretage forældrekøb i, kan det være svært at vurdere boligens beliggenhed. Er der gode transportmuligheder, er det et trygt lokalmiljø, bor der mange andre unge i området?

Spørgsmålene er mange og en måde at få dem besvaret på, er ved at trække på jeres netværk. Det kan være, en af jer har en gammel skolekammerat, der bor i området og kender forholdene?

Alternativt kan I også forespørge om forældrekøb gennem sociale medier og diverse internetfora. Det er også muligt at kontakte lokale ejendomsmæglere, men de har selvfølgelig en interesse i at sælge, og vil typisk ikke kunne tale lige ud af posen på samme måde som en interesseløs part.

Hvornår bør jeg foretage forældrekøbet?

Markedet for lejligheder i de store byer er ofte præget af stor aktivitet omkring studiestart i sensommeren, og hele efteråret med er der stor rift om de studievenlige lejligheder.

Priserne vil derfor typisk være høje i denne tid, da der er mange potentielle købere til de enkelte lejligheder, og det kan være svært at finde en bolig, der lever op til alle jeres krav.

Det kan derfor anbefales at foretage forældrekøbet uden for højsæsonen. Det kan selvfølgelig give nogle problemer i forhold til jeres barns indflytning, hvad enten I køber lejligheden før eller efter studiestart.

Foretager I forældrekøbet efter studiestart, må jeres barn finde andre løsninger. Det kunne f.eks. være at pendle, hvis det er muligt.

En anden løsning vil være midlertidigt at finde et kollegieværelse. Som tilflytter kan det tage tid at opbygge et netværk og nogle måneder på et kollegie med et fælleskøkken, vil give jeres barn mulighed for at opbygge nye bekendtskaber, inden I foretager forældrekøbet.

I kan også vælge at foretage forældrekøbet, før jeres barn flytter til byen. Det vil sige, at I enten skal lade boligen stå tom eller leje den ud til en tredjepart.

Det er ikke unormalt at forældre køber lejligheder flere år inden, deres børn skal flytte hjemmefra. I sådan et tilfælde skal man se på forældrekøbet som en langtidsinvestering, og det vil være en god idé at finde nogle pålidelige lejere til at varetage den.

Få hjælp til forældrekøbet

Når alle brikkerne er faldet på plads, og I har fundet den rette lejlighed til jeres barn, begynder selve købsprocessen. Her skal der som ved alle private ejendomskøb udarbejdes en købsaftale med sælgers ejendomsmægler, og når alle parter har skrevet under, skal der udarbejdes et skøde til tinglysning.

Den juridiske procedure omkring ejendomshandel er ret omfattende, og I vil kunne drage stor nytte af professionel køberrådgivning undervejs.

På den måde sikrer I jer imod ubehagelige overraskelser i købsaftalen, og I kan være sikre på, at boligens dokumenter udformes korrekt.

Samtidig står I, når det kommer til prisforhandlingen, stærkere med en rådgiver på jeres side, og det er ikke utænkeligt, at I vil være i stand til at forhandle sælger ned i pris.

Udover den professionelle køberrådgivning, kan I også få meget ud af at spare med venner og bekendte.

I takt med at flere foretager forældrekøb, vil der også være flere, der har brugbare erfaringer at dele ud af. Gode råd fra venner og bekendte er en nem måde, at undgå de værste faldgruber.

Forældrekøbet stopper ikke når boligen er jeres

Køber I en lejlighed, som I selv skal bebo, kan I læne jer trygt tilbage, når handlen er faldet på plads. Ved et forældrekøb stopper processen dog ikke, når I har fået overdraget boligen, da I nu skal til at udarbejde betingelserne for barnets leje.

Det rejser en række nye spørgsmål, som du kan få besvaret ved at læse videre her.

Hvad skal huslejen ligge på?

Selvom I udlejer til jeres barn, kan I ikke selv bestemme, hvad huslejen skal ligge på.

Reglerne foreskriver, at I skal udleje til markedsprisen. Markedslejen fastsættes af lejelovgivningens regler. Det er derfor vigtigt, at I har valgt en lejlighed, som jeres barn har tilstrækkelige økonomiske midler til at betale for.

Hvad betyder et forældrekøb for min SKAT?

Når I begynder at udleje jeres lejlighed enten til jeres barn eller en tredjepart, driver I juridisk set udlejningsvirksomhed. Det stiller en række skattemæssige krav.

Først og fremmest skal I betale skat af huslejeindtægten. Til gengæld skal I ikke betale ejendomsværdiskat, og I har en række skattemæssige fradrag for jeres forskellige udgifter til boligen.

For at leve op til myndighedernes krav, skal I udarbejde et regnskab over jeres samlede indtægter og udgifter på boligen. Regnskabet skal opbevares i fem år, men skal kun vises til SKAT, hvis I anmodes herom.

Når det kommer til beskatningen, har I tre forskellige metoder at vælge imellem:

  • Almindelige skatteregler
  • Virksomhedsordning
  • Kapitalafkastordning

De tre metoder har forskellige fordele og ulemper. De almindelige skatteregler er nemme at administrere, men er sjældent den økonomisk mest gunstige løsning.

Virksomhedsordningen gør det muligt at fratrække renteudgifter fra overskuddet, hvilket betyder, I skal betale mindre i am-bidrag og eventuel topskat. I bør dog være opmærksomme på, at der stilles særligt mange krav til denne ordning, så det kræver en solid juridisk bistand at vælge virksomhedsordningen.

Endeligt er der kapitalafkastordningen, hvor der beskattes efter kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst.

Hvilken skattemodel der passer til jer, afhænger af jeres specifikke økonomiske situation. I bør derfor konsultere en revisor eller anden ekspert på området, der kan guide jer igennem processen, så I får den mest fordelagtige model.

Medmindre I vælger de almindelige skatteregler, bør regnskabet altid udarbejdes af en revisor, da der ellers kan opstå problemer i forhold til SKAT. Administration og revisorbistand til regnskabet kan trækkes fra på jeres opgørelse.

Udleje af andelsbolig

Har I foretaget et forældrekøb af en andelslejlighed, gælder der andre regler, da det ikke juridisk anses som erhvervsmæssig udlejning. Det vil sige, at I kun kan bruge de almindelige skatteregler og altså ikke virksomheds- eller kapitalafkastordningen. Ved fremleje af lejebolig gør det samme sig gældende.

Hvordan udarbejdes en lejekontrakt?

Et forældrekøb bygger på et normalt forhold mellem lejer og udlejer. Selvom det ikke er noget formelt krav, bør I udarbejde en lejekontrakt, så jeres barn kan søge boligsikring og er dækket af de basale lejerettigheder.

Til udarbejdelse af kontrakten skal I anvende typeformular A, 9. udgave. Formularen kan downloades gratis online.

I kan selv udfylde formularen med hjælp fra den vedhæftede vejledning, men vi anbefaler professionel rådgivning, så kontrakten udfyldes korrekt.

Har I købt en delevenlig lejlighed, kan det være jeres barn ønsker at fremleje et værelse til en god ven eller veninde. I så fald bør der også tegnes en kontrakt mellem jeres barn og fremlejeren. De skattemæssige betydninger heraf bør diskuteres med en revisor.

Når boligen skal sælges

Et forældrekøb sikrer jeres barn og måske også dennes søskende en solid base under de travle studieår. Men alting har en ende, og en dag rykker jeres barn videre i voksenlivet og flytter i en ny bolig.

Med mindre I beslutter selv at flytte ind i lejligheden eller fortsætte med at leje den ud til en ikke nærtstående person, står I med en bolig, der skal sælges.

Et andet scenarie er, at jeres barn ønsker at overtage boligen permanent og altså køber den af jer.

Der gælder særlige regler for salg af boliger, man ikke selv har beboet, da de ikke er omfattet af den såkaldte parcelhusregel.

Den nok vigtigste forskel er, at I skal betale skat af den fortjeneste, I må have gjort jer på salget af boligen.

Fortjenesten er differencen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris. Køb- og salgspris kan påvirkes af en række tillæg og fradrag i forhold til udgifter, I kan orientere jer omkring på SKAT.dk.

Salg af bolig til dit barn

Sælger I jeres forældre til jeres barn, skal I som udgangspunkt sælge boligen til markedsværdien.

 Markedsværdien svarer til den pris, tilsvarende boliger på salgstidspunktet handles til. I tilfælde af at jeres barn allerede er flyttet ud, og boligen ikke vurderes som udlejet, kan I sælge den til 15 % procent over eller under den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Det vil altså sige, at I kan give jeres barn op til 15 % nedslag i prisen.

Når jeres barn har købt boligen, kan denne senere sælge boligen skattefrit. Der skal altså ikke betales skat af en evt. avance, så længe at jeres barn benytter lejligheden som sin bolig.

Er den nuværende offentlige vurdering under den forventede salgspris, kan det altså være en god løsning at sælge lejligheden til jeres barn, der så kan nyde godt af gevinsten ved et evt. videresalg.

Det skal dog bemærkes, at salget til jeres barn kan anses som en gave, hvis denne hurtigt sælger lejligheden videre med profit.

Overstiger gaven 67.100 kr. per forældre, skal der betales en gaveafgift på 15 % af det resterende beløb.

Omvendt forældrekøb

Når man snakker forældrekøb, er det ikke længere kun tale om, at forældre køber en lejlighed til deres børn. Flere voksne vælger nu til dags at foretage et såkaldt omvendt forældrekøb, hvor de køber en bolig til deres forældre, der er noget op i årene, og måske ikke længere selv kan overskue et huskøb.

Ved det omvendte forældrekøb står du for alt besværet med finansiering og boligkøb, mens dine forældre senere lejer sig ind.

Udover at slippe for besvær er der også en økonomisk gevinst at hente, hvis dine forældre er pensionister. Som lejere vil de få adgang til en boligydelse uden tilbagebetalingspligt.

Folkepensionister der ejer deres bolig, får boligydelsen udbetalt som et lån. Boligydelsens størrelse afhænger bl.a. at dine forældres økonomi, størrelsen på boligen og huslejen.

Hvad skal jeg være opmærksom på ved et omvendt forældrekøb?

Mange af de samme råd og anbefalinger som ved et normalt forældrekøb, gør sig også gældende, når du køber en bolig til dine forældre.

I sidste ende er der ved begge typer af forældrekøb tale om normale lejeprocedurer mellem nærtstående voksne familiemedlemmer.

Du bør derfor også ved et omvendt forældrekøb involvere banken og din købsrådgiver i hele processen for at få den bedst mulige handel.

Selvom processen langt hen ad vejen er den samme, så er der ofte tale om en anden type boliger og en anderledes beliggenhed end ved et normalt forældrekøb.

Hvor langt de fleste forældre køber en lejlighed til deres børn, så køber mange børn et parcel- eller rækkehus til deres forældre. For ældre mennesker kan det være besværligt at bo i en lejlighed.

De mange trappetrin kan være fysisk udfordrende at bestige dag ud og ind, ligesom det heller ikke er nemt at udføre pligter i forhold til vedligeholde og rengøring af fællesarealer.

Har dine forældre hele deres voksenliv boet i et hus, vil der også være tale om en stor omvæltning, hvis de pludseligt skulle finde sig til rette i en lejlighed.

I forhold til beliggenhed vælger mange pensionister at bo i mindre byer langt fra storbyens trængsel og alarm. Fordelen herved er, at der er langt mindre pres på boligmarkedet væk fra storbyerne, og du kan ofte få rigtigt meget hus for pengene.

Det betyder dog også, at du ikke kan regne med, at boligen stiger i værdi. Så når dine forældre en dag skal på plejehjem eller flytter i ældrebolig, risikerer du at stå med en bolig, der kan være svær at sælge igen.

Få professionel rådgivning til dit forældrekøb

Uanset om I skal foretage jer et forældrekøb til jeres barn eller et omvendt forældrekøb, er der tale om en længerevarende proces, som kan være besværlig at håndtere på egen hånd. Verden sættes desværre ikke på pause, fordi I skal købe en bolig, og der er nok at se til udover selve boligjagten.

Med en professionel køberrådgivning bliver I guidet igennem processens mange faser og får den juridiske hjælp, der er nødvendig, for at handelen kommer sikkert i hus.

I kan altid starte med at sende en mail eller ringe og få en uforpligtende snak med Komplet Køberrådgivning.

Komplet Køberrådgivning kan hjælpe jer gennem alle dele af købsprocessen og har mange års erfaring med at rådgive om boligkøb – kontakt os uforpligtende ved at ringe til os eller skrive til os.

Skøde – et vigtigt dokument i bolighandelen

Skøde – et vigtigt dokument i bolighandelen

Et skøde er et helt essentielt dokument, når du køber en bolig.

Det er nemlig det dokument, der viser over for omverden, at du er den retmæssige ejer af din nye bolig. Det er derfor vigtigt, at du hurtigst muligt får tinglyst dit skøde, når du har skrevet under på købsaftalen om din nye bolig.

Det er et krav, at der i forbindelse med handlen udarbejdes et skøde. Ellers er aftalen mellem dig og sælger ikke juridisk gyldigt, og du vil ikke kunne optage lån i boligen eller gøre krav på din ejendomsret.

Du kan vælge selv at udarbejde og tinglyse dit skøde digitalt, men det er en juridisk spidsfindig procedure, så du er bedst tjent ved at få en professionel købsrådgiver til at ordne skødet for dig. Tinglyser du selv et skøde og kommer til at lave en fejl i processen, kan du i yderste konsekvens stå uden retten til din nye bolig.

Komplet Køberrådgivning kan hjælpe dig med at udarbejde skøde samt tinglysning som en del af vores juridiske køberrådgivning – kontakt os uforpligtende ved at ringe eller skrive til os.

Hvad skal der med i skødet?

Et skøde registrerer boligens ejerskifte ved at meddele det offentlige om boligoverdragelsen. Skødet indeholder information om køber og sælger, adresse, boligens pris, handelens finansiering og overtagelsesdato.

Hvem, der har ansvaret for at udarbejde skødet, aftales i købsaftalen.

Det er typisk købers rådgiver eller advokat og sælgers ejendomsmægler, der bliver enige om den endelige udformning. Når skødet er udarbejdet, sendes det til digital tinglysning, hvor det behandles.

Når skødet er godkendt, kommer de nye ejerforhold til at fremgå af den offentligt tilgængelige Tingbog, så alle kan se, at det nu er dig, der er boligens ejermand.

Hvad koster en tinglysning af et skøde?

Når dit skøde skal tinglyses, følger der en række uomgængelige udgifter med.

Først og fremmest skal der betales en tinglysningsafgift. Afgiften for enfamilieshuse består af et fast beløb på 1.750 kr. samt 0,6 % af købesummen.

Hvorvidt det er køber, sælger eller begge parter i fællesskab, der betaler for tinglysningen, fastsættes i købsaftalen. Der er regionale forskelle på, hvilken praksis der er kutyme. Øst for Storebælt betaler køber typisk hele beløbet, mens man vest for Storebælt typisk deler udgiften.

Udover prisen for tinglysning vælger langt de fleste også at betale professionelle købsrådgivere for at udarbejde skødet. Det er penge, der er givet godt ud, da man som køber dermed er sikker på, at boligen overdrages korrekt.

Og selv hvis der mod forventning skulle opstå komplikationer, er man dækket af den professionelle rådgivers ansvarsforsikring.

Hvordan forløber tinglysningsprocessen?

Når alle parter har godkendt skødet, skal både køber og sælger signere skødet digitalt med NemID. Skødet har siden 2009 været et digitalt dokument, da man valgte at digitalisere tinglysningen.

Når skødet er blevet officielt tinglyst, sendes dokumentet til både sælger og købers bank. Banken kan nu aflyse sælgers gamle lån og stå for tinglysning af købers nye lån.

Når sælgers gamle lån er aflyst, vil købers rådgiver informeres af banken om, at skødet nu er fri for anmærkninger, og købssummen kan frigives. Hermed er boligoverdragelsen afsluttet.

Få hjælp til udarbejdelse af skøde og tinglysning

Der er nok at se til, når du skal købe din nye bolig og senere flytte ind.

Det er en kompleks proces med mange faser, som du skal overskue samtidig med at arbejdet skal passes, og der stadig skal være plads til kvalitetstid med familie og venner.

Derfor er det altid en fordel med professionel køberrådgivning, så du kan få hjælp i processens mange faser, og ikke skal stå alene med alle bekymringerne.

En køberrådgiver vil føre dig trygt igennem boligkøbets mange juridiske hårnålesving. Og når du skal nå til enighed med sælger om de sidste detaljer, vil din rådgiver kunne sikre dig at en fordelagtig købsaftale.

På den måde er der plads til, at du kan fokusere på alle de praktiske ting, der følger med flytningen.

Især når det kommer til skødet er juridisk hjælp noget nær en nødvendighed, da udarbejdelsen af skødet følger meget faste legale procedurer. Fejl i skødet vil kunne forsinke og besværliggøre dit boligkøb, da du ikke kan optage lån i en bolig, uden skødet er i orden.

Du bør derfor altid kontakte en køberrådgiver når det kommer til udarbejdelsen af dit skøde – også selvom du har klaret den øvrige del af købsprocessen på egen hånd.

Komplet Køberrådgivning kan hjælpe dig med at udarbejde skøde samt tinglysning som en del af vores juridiske køberrådgivning – kontakt os uforpligtende ved at ringe eller skrive til os.

Boligkøb guide fra A-Z

Boligkøb guide fra A-Z

Boligkøb er en kompliceret affære og derfor har vi hos Komplet Køberrådgivning lavet denne guide til dig, så du står bedre rustet i købsprocessen.

Uanset på hvilket stadie af købsprocessen du befinder dig, er der mange overvejelser, du må gøre dig, og mange svære beslutninger at træffe.

Især som en førstegangskøber, der endnu ikke har prøvet at navigere på boligmarkedet, kan det være en udfordring at få drømmeboligen i hus.

Måske er du en erfaren boligkøber? Det gør processen nemmere, men der kan stadig være mange forhold, der har ændret sig, siden du sidste købte en bolig.

Lovgivningen på boligmarkedet justeres løbende, og den procedure, du fulgte sidst, kan vise sig at være en smule anderledes i dag.

Samtidigt ændrer markedsforholdene sig konstant. Renten påvirker mulighederne for at finansiere drømmeboligen, og udbud og efterspørgsel på boliger ændrer løbende huspriserne.

Udover de overordnede tendenser i samfundet og på boligmarkedet, så er hvert enkelt huskøb unikt. Der er altid specifikke forhold i dine krav og økonomi, der skal modsvare sælgers forventninger.

Sælger har i de fleste tilfælde en ejendomsmægler med mange års erfaring i ryggen, og det skaber en ulige forhandlingssituation, hvis du ikke har den nødvendige viden og rådgivning på din side.

I denne guide kan du få en række tips til boligkøbets mange facetter, der både kan hjælpe dig, der skal købe din første bolig, og dig, der har erfaring på området, men ønsker at få genopfrisket din viden.

Er der alligevel en række ting du har spørgsmål til i købsprocessen, så er du velkommen til at ringe uforpligtende til Komplet Køberrådgivning – så kan vi hjælpe dig på rette vej.

Et boligkøb – helt simpelt

Der findes mange forskellige typer af boligkøb. Hvad, vi beskæftiger os med i denne guide, er det private boligmarked. Dvs. køb af fast ejendom til beboelse.

Der kan være tale om både ejerbolig og andelsbolig. Ved andelsboliger gør der sig en række specifikke forhold gældende, da du fremfor at købe boligen i stedet køber en del andelsforeningens formue og gæld og dermed får brugsret over boligen.

Det går vi ikke i dybden med her, men som udgangspunkt kan mange af de samme råd, der gælder køb af ejerboliger, også bruges, når det kommer til køb af en andelslejlighed.

En særlig form for boligkøb er forældrekøbet. Her køber forældre en ejer- eller andelslejlighed og udlejer den til deres barn.

Der er også her tale om et privat boligkøb, men når lejligheden skal udlejes og senere sælges, gælder lovgivning der læner sig op ad det erhvervsretslige.

Overvejer du et forældrekøb, kan du sagtens læse med her, men bør også læse vores guide til forældrekøb, så du på forhånd er sat ind i de specifikke regler på området.

Købsprocessens mange faser

Indimellem sker det stadig – en potentiel boligkøber er ude at køre i sin bil og ser pludseligt ud af øjenkrogen et til salg-skilt foran en bolig, der umiddelbart lever op til alle boligkøberens forventninger. Boligkøberen tager chancen og banker på.

Sælger, der tilfældigvis er hjemme, byder indenfor til en kop kaffe og en hurtig rundvisning, og inden kaffen er dampet af, er de to parter nået frem til en tilfredsstillende købsaftale.

Et sådant scenarie hører dog mest fortiden og nok også fantasien til. I langt de fleste tilfælde er boligjagten en lang og målrettet affære, der kræver planlægning fra din side af.

En gang imellem kan man selvfølgelig være heldig og helt tilfældigt pludselig få nys om, at ens drømmebolig er sat til salg til en fordelagtig pris.

Så kan man springe boligsøgningens indledende faser over. Men selv i sådan en situation skal man stadig bruge tid og kræfter på udarbejdelse af købsaftale, tinglysning af skøde samt optagelse af lån i banken.

Købsprocessen forskellige faser kræver forskellige former for rådgivning og ekspertise. Noget af det kan du klare selv, andet vil du have behov for enten uformel eller professionel rådgivning til at komme igennem.

Generelt kan man dele købsprocessen op følgende faser:

Købsprocessens faser

Den indledende søgning

Der kan være mange gode grunde til at købe ny bolig.

Måske venter I barn i familien, og der er behov for mere plads. Det kan også være, at du har fået luft i økonomien og ønsker en bolig tættere på familie og venner.

I de tilfælde, hvor du flytter af lyst fremfor nød, vil det første skridt typisk være at sondere markedet stille og roligt. De store boligportaler på nettet er et godt sted at starte, da de samler boliger til salg fra mange forskellige ejendomsmæglere.

Du kan starte med et søge lidt løst på det område, du gerne vil flytte til. Ved at se på mulighederne og priserne i regionen kan du danne dig en nogenlunde idé om det nuværende boligmarked og mærke efter, hvorvidt du virkeligt har lyst til at flytte eller ej.

Er du efter at have set på de tilgængelige boliger stadig opsat på at flytte, bør du kontakte din bank for at få en vurdering af dine lånemuligheder.

Er du derimod tvunget til at flytte grundet nyt job, ændrede familieforhold eller en lejeaftale, der udløber, bør du kontakte banken med det samme og ikke bruge tid på at se efter boliger, indtil du har fået en konkret vurdering af dit økonomiske råderum.

Overblik over dine lånemuligheder hos banken

Et spørgsmål, du bør stille dig tidligt i dit boligkøb, er, hvad kan jeg købe hus for?

Spørgsmålet kan også lyde, hvad kan jeg låne for?

Stort set alle boligkøb finansieres nemlig gennem lån i banken og hos realkreditinstitutter.

Ved at kontakte din bank kan du få et overblik over det økonomiske råderum, du har at købe bolig for. De fleste banker tilbyder gratis at oprette et lånebevis. Med et lånebevis til en andels- eller ejerbolig, vil du kunne skrive under på en købsaftale, inden lånet er faldet endegyldigt på plads, da du er forhåndsgodkendt til et lån på en given størrelse alt efter din personlige økonomi.

Der er mange måder at finansiere et boligkøb på.

En udbredt model er gennem et realkreditlån på op til 80 % af din kommende boligs værdi. De resterende 15 % finansieres gennem et banklån til boligen.

Banklånet bliver i denne finansieringsmodel brugt til at supplere realkreditlånet, men det kan også anvendes som et alternativ til dette, hvis du foretrækker det.

De sidste 5 % procent er boligens udbetaling. Der er tale om et beløb, du selv skal være i stand til at betale, når du køber boligen.

Ved eksempelvis en bolig til en værdi af 1 mio. kr. ligger udbetalingen på 50.000 kr.

Oveni dette skal du også have luft i budgettet til en række øvrige udgifter, der opstår undervejs til f.eks. flytning, juridisk rådgivning og afgifter til tinglysning, så det er en god idé, at du tidligt begynder at spare op.

Inden du mødes med din bankrådgiver, bør du på forhånd have udarbejdet et budget.

Budgettet lægger du helt enkelt ved at opgøre dine månedlige indtægter og udgifter. Indtægterne er de penge fra løn og offentlige ydelser, der går ind på din konto, efter at SKAT og andre fradrag er trukket fra.

Dette skal modregnes de faste udgifter i form af husleje, kontingenter osv. samt de løbende udgifter til mad og forbrug. Mange banker har tilgængelige budgetskemaer online, du kan anvende.

Banken vil altid tage udgangspunkt i din nuværende økonomiske situation, så selvom en forfremmelse eller stor arv venter lige rundt om hjørnet, er det din nuværende indkomst og udgifter, der afgør dine lånemuligheder.

For at danne sig det fulde overblik kan banken få brug for dine seneste lønsedler, dine pensionsoplysninger og din årsopgørelse. Så for at lette dit eget og bankens arbejdsopgave, bør du have de relevante papirer på rede hånd. Når din bankrådgiver har gransket tallene, vil du blive præsenteret for en vejledende økonomisk ramme, du kan bruge til at indsnævre din boligsøgning.

Boligsøgning

Med de økonomiske rammer udstukket for dit boligkøb, kan du begynde at blive konkret i din boligsøgning. Der er mange parametre, når det kommer til en boligs kvalitet, og det vil hjælpe dig i din søgning på forhånd at definere hvilke krav og ønsker, du har til din kommende bolig.

Der er rigtigt mange faktorer, som afgør, hvorvidt en bolig passer til dine individuelle behov, og det er ikke muligt at udarbejde en udførlig liste. De følgende punkter skal således blot ses som forslag til nogle af de overvejelser, du kan gøre dig, når du vurderer en bolig.

Overvejelser om økonomi

De økonomiske retningslinjer har du allerede fået udstukket af banken. Alligevel er det vigtigt at tage dem op til revision igen ved hver enkelt potentiel bolig. Nogle foretrækker en billigere bolig med luft i budgettet til rejser og restaurantbesøg, mens andre foretrækker hjemlig hygge og er villige til at sænke forbruget en anelse for at få råd til drømmeboligen:

– Kontantpris og udbetaling. Nok den vigtigste overvejelse. Mange ender med at købe en bolig, de kun lige akkurat har råd til, og må gøre god brug af sparekniven de næste mange år frem. Er du er villig til at spare for at få drømmeboligen?

– De løbende udgifter. Der er stor forskel på de løbende udgifter alt efter en boligs alder og dens energimærkning. Har du luft i økonomien til høje udgifter, eller bliver du nødt til at omlægge dit forbrug?

– Behov for renovering? Har boligen behov for istandsættelse, der vil føre til ekstra udgifter?

Overvejelser om beliggenhed

Det er med god grund, at beliggenhed ofte fremhæves som det vigtigste element i en bolighandel. For hvor du selv kan ændre din bolig gennem renovering, tilbygning og lignende, så er området omkring din bolig uden for din kontrol:



  • Ligger boligen i et trygt kvarter?


  • Er der gode indkøbsmuligheder samt adgang til offentlige faciliteter som parker, skovarealer og biblioteker?


  • Hvordan langt ligger huset fra arbejde og skole? Det kan være du fremover skal regne pendlerudgifter med i budgettet. Undersøg også mulighederne for offentlig transport i området.


  • Hvordan er nabolaget i forhold til støj, trafik og atmosfære?


  • Er det et område med befolkningstilvækst, der kan øge værdien af din bolig på sigt?


  • Er der byggeprojekter i nærheden, der kan påvirke boligens langsigtede værdi enten positivt eller negativt?

Overvejelser om boligen

Endeligt er der også kravene til selve boligen. Boligens størrelse og planløsning kan du danne dig et overblik over online ved at se på boligens plantegning.

Du kan få en fornemmelse af boligen ved at se på de vedhæftede billeder, men de kan ofte være en smule vildledende, da de er taget under specifikke lysforhold og vinkler, der ikke altid har meget med virkeligheden at gøre. Du bør derfor altid få en grundig fremvisning af boligen.

Hvordan finder jeg en bolig, der passer til mine behov?

Som så meget andet i dag foregår boligsøgning primært online.

De to første resultater, du får i søgemaskiner ved en søgning på ’find ejerbolig’, er Boligsiden og Boliga.

De to hjemmesider fungerer som prisportaler, hvor boliger fra en lang række ejendomsmæglere er samlet på et sted, så du nemt og bekvemt kan sammenligne boliger på tværs af mæglerkæder.

Det smarte ved prisportalerne er, at du kan definere filtre for din søgning, der matcher dine krav til boligen.

På den måde kan du på ingen tid snævre din søgning ind, så du f.eks. kun for resultater med et boligareal over 100 kvadratmeter. Og er dine krav for specifikke i forhold til de boliger, der er til salg i området, justerer du blot en anelse i dine filtre, og du vil få flere resultater.

Selvom boligportalerne letter boligsøgningen, så bør du ikke stirre dig blind på computerskærmen. Holder du øjne og øre åbne, kan du også finde mange spændende boliger til salg ude i den virkelige verden.

Det kan f.eks. dreje sig om boliger, der sælges uden hjælp fra en ejendomsmægler. Det kan også være, du er heldig og får et tip om, at nogle af dine bekendte snart vil flytte ud af deres bolig, men endnu ikke har sat den til salg.

Ved at gøre brug af dit netværk kan du derfor nogle gange være heldig og ’springe køen’ over og måske endda få adgang til en bolig, der under normale omstændigheder ville være uden for din rækkevidde.

Fremvisninger af boliger der passer til dine ønsker

En ting er at læse informationer om og se billeder af boligen.

Noget helt andet er at se boligen i virkeligheden. Når du har fundet en bolig, som umiddelbart stemmer overens med dine krav til økonomi og beliggenhed, kan du bestille en fremvisning og selv få syn for sagen.

En fremvisning skulle gerne gøre dig mere afklaret omkring dit køb.

Ved at bevæge dig rundt i huset får du en langt mere klar fornemmelse for, om boligen virkeligt er noget for dig. Med lidt hjælp fra fantasien kan du forsøge at visualisere, hvordan boligen kan indrettes og forestille dig, hvordan det må være at leve her.

Det kan også anbefales, at du tager en rask gåtur rundt i kvarteret for at danne dig et indtryk af nærmiljøet.

Er du på udkig efter en bolig i en større by, kan det ske, at du fremfor at få en individuel fremvisning af boligen bliver inviteret med til åbent hus. Ejendomsmægleren fremviser her boligen for flere interesserede parter, hvilket kan give indtryk af, at der er stor rift om boligen. Her gælder det om ikke at lade sig rive med af konkurrencen og gå højere op i pris, end hvad du på forhånd havde besluttet dig.

Skulle du på noget som helst tidspunkt i købsprocessen komme til at skrive under på en købsaftale, du senere fortryder, er det vigtigt, du har fået skrevet forbehold i kontrakten.

Det vil sige, at din bank, advokat ellers anden rådgiver kan gøre indsigelser mod kontrakten, hvis de vurderer den til at være urimelig. Forbehold og dine rettigheder som køber kan du læse mere om længere nede i guiden.

Brug ejendomsmægleren aktivt

Inden du møder op til fremvisningen af dit potentielt kommende hjem, er det en god idé at gøre dit hjemmearbejde først. På ejendomsmæglerens hjemmeside kan du anmode om at få tilsendt salgsmateriale om boligen enten som post eller med mail.

Ved at gennemgå husets salgsopstilling og dets tilstandsrapport på forhånd ved du specifikt, hvad du skal være opmærksom på under fremvisningen.

Når ejendomsmægleren viser frem, bør du benytte muligheden til at stille spørgsmål omkring boligen, f.eks. på baggrund af tilstandsrapporten. Ejendomsmæglere er typisk nogle af jordens flinkeste mennesker.

Og det er med god grund, for de bliver betalt for at give dig et godt indtryk af boligen, så du forhåbentlig ender med i sidste ende at skrive under på en købsaftale.

Du skal derfor ikke være bange for at spørge kritisk ind i til ejendommen, hvis du har fundet ting i tilstandsrapporten, der vækker bekymring. Ejendomsmægleren vil selvfølgelig ikke være i stand til at udbedre disse forhold, men det kan måske give dig et nedslag i prisen.

Vær strategisk over for mægleren

Som navnet indikerer, skal en ejendomsmægler forsøge at få skabt en aftale mellem køber og sælger, som begge parter kan være tilfreds med.

Men det er klart, at ejendomsmæglerens primære loyalitet ligger over sælger, da det er denne, der betaler mæglerens honorar. Der er ikke tale om en neutral mægling.

Det kan derfor godt betale sig at være lidt strategisk i sin omgang med ejendomsmægleren. Hermed er det selvfølgelig ikke sagt, at du skal agere, som var du med i en spionfilm eller en politisk thriller.

Ejendomsmæglere er som udgangspunkt ikke interesserede i at få en masse utilfredse købere på nakken, da det kan skade deres renomme, så du bør kunne forvente, at de svarer ærligt og redeligt på dine spørgsmål.

Spørger ejendomsmægleren ind til din motivation for at købe, behøver du ikke at sige mere end, at du sonderer markedet. Har du allerede solgt din gamle bolig eller står dit lejemål til udløb, vil det unægteligt sætte dig i en ringere forhandlingssituation.

Du er ikke forpligtet til at informere om dine personlige forhold, og det bedste vil være høfligt at afværge sådanne spørgsmål.

Stiller du selv et spørgsmål, hvor svaret er afgørende for din beslutning om, hvorvidt du vil købe boligen eller ej, bør du anmode om et skriftligt svar. Det skyldes ikke, at en ejendomsmægler bevidst vil lyve.

Men de fleste mæglere har mange huse til salg på samme tid, og det kan hænde, at de kommer til at blande oplysninger sammen eller husker forkert.

Brug af egen køberrådgiver og byggesagkyndig

Står du stadig med en positiv følelse omkring boligen efter endt fremvisning, og føler du dig sikker på økonomien, skal du forsøge at lukke en fordelagtig handel.

For at få den bedste pris på boligen og generelt sikre dig mod ærgrelser i købsprocessen bør du her kraftigt overveje at alliere dig med en professionel køberrådgiver. Køberrådgivning kan være dig behjælpeligt hele vejen frem til den dag, hvor du står med nøglerne til dit nye hjem.

Hvis du vil sætte tidligt ind med rådgivning for at sikre dig bedst muligt, kan det anbefales, at du gør brug af en byggesagkyndig, der er specialiseret i køberrådgivning ligesom vi er her hos Komplet Køberrådgivning.

En uvildig byggesagkyndig vil kunne hjælpe dig med at vurdere tilstanden af husets materialer, dets renovationsbehov og potentielle faresignaler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Har den byggesagkyndige også erfaring med forsikringsforhold, vil du kunne få anbefalinger i forhold til, hvordan du er sikret i forbindelse med skader på boligen.

Den sagkyndige gennemgang vil også kunne komme dig til gode i en senere prisforhandling, så du penge du bruger her, kan vise sig at være godt givet ud på den lange bane.

Prisforhandling med udgangspunkt i rådgivers rapporter

Et sted, hvor købsrådgivning for alvor kan komme dig til gode, er, når prisen på din kommende bolig skal forhandles.

Sælger er her allieret med en ejendomsmægler, der kender boligmarkedet ud og ind. Ejendomsmægleren vil forståeligt nok forsøge at sikre sælger en så favorabel handel som muligt. Står du selv uden den nødvendige rygdækning, kan det være svært at give ejendomsmægleren modspil i en forhandlingssituation.

Selv hvis du formår at forhandle en lavere pris på plads end boligens listepris, er det langt fra sikkert, at du har gjort dig en god handel.

De fleste ejendomsmæglere forventer en prisforhandling og sætter den indledende salgspris, så de har råd til at gå en smule ned i køb og stadig sikre en aftale, der primært er fordelagtig for sælger.

Inden du sætter dig til forhandlingsbordet, bør du have lagt en klar strategi for prisforhandlingen. Her kan din køberådgivning og de erfaringer, du har gjort dig i tidligere boligsøgningsprocessen, komme dig til gode.

Måske har du lagt mærke til, at tilsvarende boliger i området har en lavere prisvurdering end den pris, boligen er prissat til. Det kan du bruge i forhandlingen til at presse sælger ned i pris. Det kan også være, at du tidligere i processen gjorde brug af en byggesagkyndig.

Fandt den byggesagkyndige kritisable forhold, bør du fremhæve disse og bede om et nedslag i prisen.

Undgå psykologiske faldgruber

Selv hvis du er bevæbnet med en solid viden om boligmarkedet, kan det være svært at føre forhandlingerne på egen hånd. Det skyldes ikke mindst en række psykologiske faktorer. Er du allerede mentalt flyttet ind i din nye bolig, vil det føles som et tab, hvis handelen glipper – ikke mindst fordi, du har brugt tid og ressourcer til at nå på dette stadie i boligkøbet.

Psykologiske studier viser, at langt de fleste mennesker har en tabsaversion. Dvs. at man tillægger et tab større negativ værdi, end man tillægger en gevinst positiv værdi.

Overført på en bolighandel vil det betyde, at mange er villige til at acceptere en lidt højere pris, end de havde håbet på, så længe deres tidligere arbejde i boligsøgningen ikke går tabt.

En anden hindring i forhandlingssituationen er, at vi danskere er et konfliktsky folkefærd.

De fleste af os vil strække os langt for ikke at ødelægge den gode stemning. Og det betyder også nogle gange, at vi som købere ender med at acceptere en lidt højere pris, end hvad vi kunne være sluppet afsted med, havde vi været mere insisterende.

Endeligt er vi også et meget autoritetstro og tillidsfuldt folkefærd, og det kan være svært at bide skeer med en ejendomsmægler, hvis denne giver udtryk af at vide bedst.

Ved at gøre brug af en køberrådgiver til prisforhandlingen kan du undgå de psykologiske sideeffekter og få skabt balance i forhandlingssituationen.

Køberrådgiveren tager typisk en procentsats af det endelige prisnedslag i salær.

Så lykkedes det mod forventning ikke at få sælger ned i pris, skal du altså kun betale for standardydelsen. I langt de fleste tilfælde sikrer din prisforhandler dig dog et betragteligt nedslag i prisen.

Udarbejdelse af købsaftale

Når forhandlinger om prisen er overstået, er du meget tæt på at være i mål med købet. Mange kan på dette tidspunkt forståeligt nok næsten ikke vente med at sætte deres signatur på købsaftalen. Men det er faktisk her lige inden målstregen, at du bør have is i maven.

Købsaftalen udarbejdes typisk af sælgers arbejdsmægler. Aftalen er først juridisk bindende, når sælger har skrevet under. Så selv om du har sat din signatur på papiret, er handlen endnu ikke gældende.

Rent formelt er der endnu kun tale om et købstilbud fra din side af. Inden du underskriver købsaftalen, bør du derfor sikre dig, at sælger hurtigst muligt også får skrevet under.

Ellers kan du risikere, at sælgers ejendomsmægler bruger den underskrevne købsaftale som et led i forhandlingerne med en anden part. Sælger er nemlig fri til at sælge sin bolig til anden side, så længe han eller hun ikke selv har skrevet under på købsaftalen.

For at beskytte dig bedst muligt, bør du få en køberrådgiver til at gennemgå købsaftalen inden du skriver under. Det giver dig også muligheden for at få skrevet forbehold ind i købsaftalen.

Når der eksisterer forbehold, har din rådgiver mulighed for efterfølgende at gøre indsigelse mod aftalen. På den måde kan du slippe ud af en ufordelagtig kontrakt uden at skulle gøre brug af din lovsikrede fortrydelsesret.

Bliver du nødt til at gøre brug af fortrydelsesretten, skal du kompensere sælger med 1 % af den aftalte salgspris. Du kan læse mere om købsaftalen i vores artikel herom.

Juridisk gennemgang af købsaftalen

Det har været en lang proces, men med sælgers signatur på købsaftalen og finansiering sikret i banken er boligen endelig din. Papirarbejdet er dog endnu ikke helt overstået.

Boligens skøde skal tinglyses, så du officielt kommer til at stå som husets ejer og kan optage realkreditlån i din nye bolig.

Tinglysning foregår online på tinglysning.dk og koster 1.750 kr. samt 0,6 % af købsprisen.

Hvem, der skal betale for tinglysningen, bør fremgå i købsaftalen. Ellers er det dit ansvar at få boligen tinglyst.

Du kan læse mere om tinglysning af skøde andetsteds her på siden.

Dit sidste udestående med sælger er refusionsopgørelsen. Refusionsopgøresen afregner de udgifter, som sælger har betalt forud, når du overtager boligen, og fremover skal betales af dig.

På overtagelsesdagen aflæses de forskellige forbrugsmålere i forhold til el, vand og varme. Har sælger betalt forud afklares mellemværende typisk mellem forsyningsselskaberne og sælger.

Ejendomsskat, der er betalt forud, skal fordeles mellem sælger og køber, så du betaler fra overtagelsesdagen. Om det er ejendomsmægleren eller din købsrådgiver, der udarbejder refusionsopgørelsen, bør fremgå af købsaftalen.

På dette tidspunkt vil du nok allerhelst bare glemme alt om papirarbejde og komme i gang med selve flytningen. Da der er tale om standardydelser, som din køberrådgiver har stor erfaring med, vil du typisk ikke skulle betale alverden for at få ordnet de sidste detaljer.

Stå ikke alene med købsprocessen

Forhåbentligt har denne guide gjort dig klogere på nogle af købsprocessens mange faser.

Det kan måske virke en kende uoverskueligt at skulle købe en bolig – særligt hvis du er førstegangskøber. Det bedste råd er derfor at få sparring undervejs, så du ikke står alene med byrden.

Det behøver ikke at koste penge.

Snak med familiemedlemmer og bekendt om deres erfaringer med boligkøb. De har ofte mange gode råd af dele ud af.

Det kan også være, du har venner og bekendte, der arbejder inden for boligbranchen. Så er det oplagt at få et par fif med på vejen, næste gang I ses.

Når du kommer til det punkt, hvor du har en specifik bolig i kikkerten, er det så på tide at få professionel rådgivning.

Start med at ringe eller skrive en mail til en erfaren køberrådgiver og få en uforpligtende snak.

På den måde vil du nemt kunne få et overblik over de ydelser, der passer til dine behov.

Du er altid velkommen til tage kontakt uforpligtende til Komplet Køberrådgivning ved at ringe til os eller ved at skrive til os via vores kontaktformular.